本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

私自身、構想から5年以上かかりましたが、いよいよです。
3社JVで作った日本の中小企業のインドネシア進出のためのノウハウを公開していきます。

【こんな方におすすめ】
・インドネシア市場の開拓に興味がある方
・インドネシアにビジネス進出を検討している方
・インドネシアの事業案件や不動産に投資をしたい方

PT ROOOM FINANCE INDONESIA JEPANG　としての第1発目のインドネシア市場に特化したセミナー開催となります。

◆売建住宅のビジネスモデル
◆バリ島不動産のポイント＆運用
◆インドネシア中小企業に対する戦略的M&A手法

こんな構成でお届けします。

第一部 インドネシアの売建住宅のビジネスモデル
（インドネシア総研代表　アルビ―）

1.　インドネシアにおける住宅事情
インドネシアは長年深刻な住宅不足に悩まされています。都市部では急速な人口増加が進み、住宅の需要は右肩上がりに上昇
しています。その一方で、需要に見合ったペースで住宅供給が進んではおらず、所得の上昇ペースが住宅価格の上昇ペースに
追いついていないため、主に中低所得者の人々を中心に住宅不足が深刻化しています。

2. 売建住宅販売の概要
住宅不足が深刻なインドネシアでは住宅供給が喫緊の課題であり、投資家の皆様にとってはこのような住宅プロジェクトへの
投資に大きな魅力があります。インドネシア独自の売建方式では少額の投資で大きな住宅プロジェクトを実現させることが可
能です。

第二部　バリ島不動産のポイント＆運用
（株式会社プランニングネットワーク　佐々木　卓）

１.バリ島不動産のポイント
成長著しいアジア諸国で、なぜインドネシアのバリ島なのか。
バリ島は世界でトップクラスの観光地として認知されており、年々世界各地からの観光客が右肩上がりで増加し、欧米圏からの
移住者も非常に増えています。またバリ人の主要信仰が、他者に寛容な多神教のヒンズー教であることや、昔の日本を思い出す
ような治安の良さがあげられます。

2.バリ島にみる不動産投資事情
ホテルで短期観光をメインで楽しむ日本人と違い、多くの外国人利用者は、ヴィラやアパートをレンタルしての長期滞在（ロン
グステイ）する傾向にあり、海やリゾートエリアに近い地域は人気が高くリピート率も高めです。また長期土地リースによって
別荘を所有する外国人も年々増え続けています。セミナーでは外国人がインドネシアでどのように不動産を扱うことができるの
か解説いたします。

第三部　インドネシア中小企業に対する戦略的M&A手法
（株式会社Rooom　遠藤　周作）

1.中小零細企業のM&A・資金調達プラットフォームを提供する株式会社Rooomのプロダクト「FA Room」がインドネシアに進出する
意義について語ります。

2.インドネシアにおけるM&A事情、中小零細企業に注目する理由、実際の案件に基づくM&A等の留意点について解説いたします。

＜タイムスケジュール＞
4月6日木曜　16時より
・第一部（30分）
・第二部（20分）
・第三部（30分）
・PT ROOOM FINANCE INDONESIA JEPANGの紹介　5分
・Q&Aセッション（質疑応答タイム）　　　　　5分

【講師紹介】
〇株式会社インドネシア総合研究所
代表取締役　アルベルトゥス・プラセティオ・ヘル・ヌグロホ（アルビ―)
国際物理オリンピックのインドネシア代表を経験して、2000年に国費留学生として来日。東京大学にて物理学を専攻、東京外国
語大学にて日本課程を専攻。警察大学にてインドネシア語講師を経て、JICAなどの現地調査補佐やHIDAやJR東日本などの技術通
訳・商談通訳を多数経験した。日本とインドネシアの友好関係をもっと深めたい、という思いで2011年に株式会社インドネシア
総合研究所を立ち上げて、代表取締役社長に就任。

〇株式会社Rooom
代表取締役　遠藤　周作
大学卒業後、PwCあらた監査法人で法定監査・任意監査に従事。ボストン大学でMBA取得後、メリルリンチ日本証券株式会社（現
：BofA 証券株式会社）投資銀行部門にて資金調達業務、M&A業務に従事。2018年より個人の会計事務所を開業し中小企業の記帳
代行業務・税務申告業務及び経営支援業務にもっぱら従事。2021年に経営革新等支援機関として中小企業のコロナ関連融資をは
じめ資金調達業務も多く扱う。実際に業務を行う中で、中小企業のM&Aの非効率化やDD不実施件数の多さを問題視し、高齢化社会
における日本の企業の承継に役立つサービスを開発・普及するため株式会社Rooomを設立。

〇株式会社プランニングネットワーク
代表取締役　佐々木　卓
1975年生まれ　富山出身 2006年の創業時に立ち上げた海外資産運用事業では、アジアを中心に7か国ほどの運用先と事業提携を
結び、研究と実践をみずからも行い、通貨分散・銘柄分散・国境分散など実践し、海外を活用した節税や相続などの資産保全の
コンサルティングも行ってきた。バリ島では海外不動産の所有と、『楽園BALI-style』という事業を通じて、リゾート不動産開
発、ロングスティサポート、オリジナルツアーなどを行い、Philippines では2016年に法人設立を行い、レンディング（消費者
金融）事業と不動産事業を 行っている。「誰も教えてくれない日本人のための資産保全術(電子書籍 pdf形式)」は、佐々木の
投資や資産に対する考え方や哲学、ライフプランの考え方をまとめた一冊と なっている。

私以外のお二人の専門性は流石の一言です(^^)/
4月6日のセミナーは、こちらからお申込み頂けます♪
https://ptrooom0406.peatix.com/view
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

今回はインドネシア、バンドンで我々のグループが手がけた特徴的な売建住宅の具体的な事例「チマヒ（Cimahi）県のプロジェ
クト」を、紹介させて頂きます。

本プロジェクトは某銀行から紹介頂いた案件です。このプロジェクトが従来のプロジェクトと異なる点は、購入候補者が既に多
数存在している点です。通常は住宅用の土地が決定してから購入者への営業販売を行いますが、今回は具体的な多数の住宅購入
予定の若手医師が多数存在しているという点が極めて特別なものでした。

【背景】
某銀行はチマヒ県の医師協会から、若手医師とその他の医療従事者向けの住宅供給の依頼を受け、ディベロッパーを探していま
した。そのプロジェクトにおいて弊社が工事を委託している親密な建設会社がそのディベロッパーの1つでした。

【開発規模】
住宅購入候補者450人の若手医師向けの住宅（土地面積5000㎡）
約1,000-1,500万円のローン枠

インドネシアの売建による住宅販売モデルは、売買契約が成立して基礎ができあがった段階で銀行から50%の代金を回収可能です。
従って、少ない投資で住宅開発が始められます。上記のプロジェクトの場合は1.3~４億円の資金で始めることが可能であり、投資
家様に還元される利益は1.4億円、投資額対比での利益率100%、2年間の事業として計算すると、年利50%の利回りになります。

【本プロジェクトの特徴】
①短い施工期間
このチマヒのプロジェクトは若手医師の購入候補者が多数存在しており、各申込者に対して銀行が融資枠を設定しているため、購
入者のマーケティング、銀行融資の審査等の期間も短縮されます。従ってこの案件の場合は最長でも1年半程度です。従って投資
効率は更に高くなり、450名の購入候補者と銀行枠も付与されている分、売れ残りリスクも低い案件です。建設方式は湿式工法であ
るため、1つの建物の完成までの期間は6か月～8か月になります。

?利益率
顧客が決まっていない建売案件の場合、投資額に倒する年利換算では約33%となります。
購入候補者が多数存在する本案件は年利で約70%の利回りが期待できます。
また、日本の感覚では「医師のような中高所得者は好きな場所に好きな住宅を購入できる」という印象を持たれる方も多いでしょう。

しかしインドネシアでは「購入者に財力があっても建築業者からの住宅の供給が追い付いていない」という事情もあります。
この理由として住宅業者やディベロッパーの資金力の問題があります。つまり、家を購入できる財力のある高所得者も、住宅の供給
がなければ、住まいを手に入れることはできない、ということです。

従って、今回紹介させて頂いた様な案件に投資する事によって、伸び行くインドネシアの中高所得層の需要を効果的に取り込むこと
が可能となるわけです。また、「インドネシアの住宅不足」という社会課題にも寄与することもできるのです。

こういった社会課題を解決していく投資は今後ますます必要になりますね。
4月6日のセミナーではこちらの情報にも深く触れていく予定です。お楽しみに！
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

急速な経済成長と都市化が進むインドネシアでは住宅供給が喫緊の課題です。インドネシアは全土で「住宅のバックログ」が
深刻で、約1300万戸の住宅が不足しています。特にジャカルタ、スラバヤ、バリックパパン、マカッサルなどの大都市では経
済成長が速く、一般市民が手ごろな価格の住宅や住宅用地を手に入れることが困難な状況です。

また、インドネシアでは住宅不足が深刻であることから、同国政府は国家戦略事業としてインフラ事業（居住用不動産、公営住
宅、飲料水配給システム、ダム、橋、道路）などの強化を続けています。

図157③-1

上のグラフは2019年から2022年のインドネシア全土の不動産販売インデックスです。このインデックスは2022年までの間に継続
的な増加傾向を示していることがわかります。マーケットにおける不動産需要の急上昇に伴い、不動産価格も前年より上昇して
います。インドネシアの住宅不動産価格は土地付きの戸建住宅価格が上昇している一方で、アパート（マンション）の価格は停
滞している傾向があります。

なお、消費者側の需要としては、戸建住宅同様、アパート（マンション）の需要も増加傾向にあります。
しかし、現状では戸建住宅の需要が93%、アパート（マンション）の需要が7％であるため、アパート（マンション）の需要の増
加が全体に及ぼす影響は大きくはありません。

インドネシアで地域別に住宅プロジェクトの数を見ると、首都ジャカルタとその周辺の都市である「ジャボデタベック」と呼ば
れる地域のプロジェクト数が多いです。ジャボデタベックとは「ジャカルタ、ボゴール、デポック、タンゲラン、ブカシ」とい
う都市の頭文字からとられた呼び名です。

ジャボデタベック地域は、設備やインフラが整備されており、特に交通インフラに関しては継続的に開発されています。カリマ
ンタンへの首都移転が計画されていますが、ジャボデタベック地域は今後もビジネスの中心地として機能することが期待されて
います。
ジャボデタベック地域はインドネシアの大都市圏であり、投資と産業の中心地であることからインフラ開発が進んでいます。
このことから、ジャボデタベック地域における住宅の需要は依然として高い状態が続いています。

2022年ジャボデタベック地域の住宅供給インデックスが最も高いのはジャカルタ市内でしたが、弊社が現在手掛けているプロジ
ェクトの中心地である南タンゲランでも高い指標を示しています。特に、需要インデックス、価格インデックスともに南タンゲ
ラン地域はジャボデタベック地域内で高水準となっています。

この南タンゲラン地域はジャボデタベック地域の中でも中間層から富裕層の間で最も人気のあるエリアであり、10億ルピア（日
本円で約862万円）以上の不動産を求める人達が多いです。

今回は、インドネシア全土の不動産概況および大都市圏であるジャボデタベック地域の不動産概況についてインデックスを用い
て紹介させて頂きました。インドネシアでは住宅供給が不足しており、価格が上昇傾向であることから、供給者側に楽観的な状況
が続いています。

また、大都市圏のジャボデタベック地域ではインフラ開発が進められており、住まいの利便性を求める人たちからこの地域の住宅
への需要が高まっています。我々もジャボデタベック地域の南タンゲラン地区で住宅プロジェクトをスタートさせます。
これらのプロジェクトは次回4月6日のセミナーでも触れる予定ですので、ご興味ある方は是非(^^)/