本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

 
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」のことを指します。
投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。投資者は、REITを通じて
間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受することができます。
米国で1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大しました。

日本においては、2000年11月「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により、2001年9月に市場が創設されました。仕組みがアメリカのREITと異なる点もある
ため、J-REIT（ジェイ・リート）と言われています。

J-REIT（ジェイ・リート）は投資法人という特別な法人を作ることで不動産への投資・運用等を行います。 投資法人は不動産を運用することだけを目的として創られ
た器なので、基本的にそれ以外の業務を行うことはできず、役員のみで従業員はいません。従って、その運営は全て外部に委託することになり、この委託先の中で重要
な役割を果たすのが資産運用会社です。資産運用会社は、不動産の選定や日々の管理、資金調達等、実質的に投資法人が必要とするほとんどの業務を行います。

基本的に利益の90%超を分配すれば法人税が課税されません。従って、利益のほとんどが投資家に分配されることになり株式と比べて高い分配金が期待されます。
また原則として不動産の開発は行わず賃貸事業に特化している点から、一般の不動産会社に比べて収益が安定しています。このようにして成り立っているREITの投資口
は証券市場に上場しており、証券会社を通して日々の価格（投資口価格）で売買されています。投資信託と名前が付いていますが、上場株式と同様に取引する投資商品
となっています。

・J-REITの価格
「投資証券」という、一般企業の株式に相当する証券を、証券取引所に上場しています。その投資証券の価格は、投資家の需要と供給によって決まります。
証券取引所の立会時間中は市場でJ-REITの取引が行われ、価格も刻々と変動していきます。価格の決まり方や、取引の仕方は、上場株式と同じです。

・J-REITの分配金
J-REITの決算が行われる際に投資家に対して支払われるお金を、「分配金」といいます。株式会社で言えば、配当金に相当するお金です。
多くは、年に2回決算を行います。つまりこの場合、運用が順調であれば年に2回分配金を受け取ることができるということです。(年1回決算のJ-REITもあります)
通常の株式会社や有限会社などであれば、会社があげた税制上の所得に対して法人税がかかり、また次の事業に向けた「内部留保」も差し引かれ、その残りを原資と
して配当金が支払われます。

さらにJ-REITの場合は、収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、「内部留保」もないので、収益がほぼそのまま分配金とし
て出されます。つまりJ-REITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品、といえるでしょう。

一方で、東南アジアのREIT市場をみてみたいと思います。

タイ：初上場2014年、上場数23
マレーシア：2005年、18
シンガポール：2002年、44
インドネシア：2013年、3
フィリピン：2020、１

アジアでも不動産REITが本格的になってきました。市場規模として約10兆円。
そんな中、Philippines大手財閥であり最大デベロッパーのAYALAがPhilippinesでの初となるREIT上場を8月13日果たしました。
「2008年から準備してきた我が社にとって歴史的な1歩だ」
と、Ayala Landの会長であるFernando Zobel de Ayala氏は述べています。
これは元々政府が2009年にREITを許可する法律を制定したものの、レギュレーションが厳しすぎて、それまでどこも名乗りをあげていませんでした。

しかし、2020年の1月に規制緩和があったことで、国内初の上場が実現しました。これにより、Philippinesでは土地の所有を基本的に禁止されている外国人が間接的に
不動産に投資することが可能になることを意味し、開発側はREITに物件を売却することで投資の早期回収が実現し、開発スピードを速められる形となります。
これによりPhilippinesにおける不動産投資や不動産ビジネスはますます目が離せなくなったわけです。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

「ランドバンキング」という言葉を聞いたことはありますか？
日本ではほぼ馴染みのないこと言葉ですね。ランドは土地、それのバンク（銀行）ということでなんかすごそうというイメージが先行しそうです。

ランドバンキングは目新しいものではなく、古来より、より安全な投資として実践されています。
しかも豊富な情報を持つ投資家だけに許された投資手法、それがシンジケート・ランドバンキングです。

その運用方法は、近い将来に需要のある土地を更地の時期に安価で購入し、開発業者へ売却をする事により、利益を得るキャピタルゲイン型資産運用方法です。
世界のランドバンキング投資家として有名なところは、ロックフェラー、ドナルド・トランプ、リチャード・ブランソン、ハワード・ヒューズ、ウォールト・ディズニー、
李嘉誠、森一族（森トラスト）などの不動産王が挙げられます。

ウォールト・ディズニーがなぜ、ランドバンカーに名前が挙げられるのかはまた別の機会にお伝えしたいと思います。

このランドバンキングは金融市場に左右されない株式市場や他の金融市場との相関性がないため、金融市場が不安定な時こそランドバンキングはポートフォリオのリスク
分散に最適です。また、資産ということで考えたとき、金融商品と海外不動産の一番の違いは、『現物』であるということです。しかも有限、すなわち限りがあるということです。
ファンドや株式の場合、資産価値が『ゼロ』になってしまう場合もありますが、海外不動産の場合は、どんな不況になろうともその物件の価値は残るわけです。海外の本当の富裕
層は一旦手にした土地を手放すことはありません。あったとしても、相手が買いたいと手をあげた際に検討することで、その価格もコントロールすることが可能になります。

ランドバンキングを商品化している有名な会社でいうとWalton（ウォルトン）というアメリカの会社があります。
プロジェクトのリターンは平均12.47％、最低4.75％。1979年以来、すでに1600億円もの償還（お金を返す）プロジェクトがあり、事業がストップしたことはないといいます。
こちらは1口2万ドルくらいから投資ができます。

リスクとしては何かというと「償還までの期間が長くなる可能性」があります。
償還期限が4～6年と目安になっているもののやはり大きなお金が動くのでコロナなどの緊急事態が起こってしまうとプロジェクトが先延ばしになることがあります。
案件も様々で、最初の仕込みの段階で入るパターンはたしかにこういった先延ばしリスクがあります。どのタイミングのどこに投資するのかがわかっていなければただの不動産売買
ということになり失敗するケースが多いです。

ただ、これが、すでに売却先の契約決済が決まっている案件だとしたらどうでしょうか？
マーケティング的には、プロダクトアウトではなく、マーケットインの状態の不動産投資です。
通常は手間暇をかけて、開発を入れ、インフラ整備が入ることで、その用地の付加価値が増していくわけですが、もうその土地を買いたい業者がいるものの、その土地をまとめること
ができないため、そこの土地の入手から開発ができる状態まで、様々な業務をディレクションし、権利書を取りまとめする。
ランドバンキングの中でも異質ではありながら、最も確度が高い投資法と言えるかもしれません。

是非、あなたのポートフォリオにランドバンキングを組み込んで見られるのはいかがでしょうか。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

11月21日に配信されたメルマガで、日本からフィリピンへの渡航は融和状態であると現状をお知らせしましたが、それ以降にオミクロン株という変異株が発生し、世界中に拡散され、フィリピンは12月から国境管理措置が変更になってしまいました。
非常に感染力が高いとされるオミクロン株ですが、通常のウイルスのセオリー通り感染力が拡大方向に変異した際に弱毒化されていることが確認された場合、以前よりワクチン接種者が増えていることと、重症化を防ぐ飲み薬が開発されていることから、デルタ株ほど長期間の規制にはならないのかなと考えております。
それでは、今号では現在の日本からフィリピンへの渡航の制限状況についてご紹介します。

2021年12月17日現在

フィリピンへの入国
フィリピンは12月1日から、日本など約30の国・地域を対象にワクチン接種完了済みの観光客を一定の条件を満たせば隔離なしで入国させることにしていたが、オミクロン株の影響で中止することとなりワクチン接種完了者でも3日間の隔離が必要となった。

日本からフィリピンに入国する渡航者
事前にオンラインで「One Health Pass」に登録し、登録完了後に表示されるQRコードおよび手続番号（transaction number）をスマートフォン等端末に保管し、これらを入国時にフィリピン検疫局に提示する必要がある

▼完全にワクチン接種完了者で、出発前72時間以内の陰性のPCR検査結果を提示
①到着日を含めて3日目に行われるPCR検査の陰性結果を受けるまで施設において隔離
②その後到着日を初日として、14日目までセルフ・モニタリング（自己の症状、状況を観る、見守ること）を行う必要がある

▼完全にワクチン接種完了者で、出発国出発前72時間以内の陰性のPCR検査を提示できない場合
①到着日から5日目に行われるPCR検査の陰性結果を受けるまで施設において隔離
②その後、到着日を初日として、10日目まで自宅検疫を行う必要がある
※出発前の陰性のPCR検査結果を所持しない場合に航空機への搭乗の可否がある可能性があるので航空会社への確認が必要

▼ワクチン接種を受けていない、部分的にワクチン接種を受けた、またはワクチン接種状況の有効性、信憑性が検証・確認できない渡航者
①到着日を初日として、7日目に行われるPCR検査の陰性結果を受けるまで施設において隔離
②その後、到着日を初日として、14日目まで自宅検疫を行う必要がある

※日本以外の国からフィリピンに入国する場合、規制対象国の場合は入国条件が異なる

※フィリピンへトランジットで渡航する渡航者で、空港内のみに滞在していた場合、また、入国管理局によってそのような国/地域/管轄区域への入国を許可されていない場合、その国/地域/管轄地域から来た、または行ったことがあるとは見なされない

※未成年者の検査・検疫規則は、未成年者の予防接種状況や出発国に関係なく、一緒に渡航する親/保護者の検査・検疫規則に従うものとする

西島筆