■「Unique Asset Management -独自の資産形成-」
今回は、バリ島での100％の外資法人設立と投資家ビザおよびその他のビザの取得サポートの
サービスをリリースさせていただきましたので、インドネシア・バリ島における不動産に対する
権利の種類と、保有方法についてをお伝えしたいと思います。
インドネシアでは土地や不動産所有に関して複数の異なる権利の種類があり、それぞれに外国人が
土地を利用する場合の対策法があります。
◆タイトル（所有権利）の種類と不動産の保有方法
〇Hak Milik（ハク・ミリク／永久所有権）、または Freehold（フリーホールド）
外国人がインドネシアの土地を持つ方法として、代理人を立てて土地を所有する方法が一
般的な契約方法です。外国人が Hak Milik（永久所有）の土地を持つためには、インドネシ
ア国籍の市民の名前でこのタイトルを取得しなければなりません。Hak Milik（永久所有権）
は担保として抵当に入れることができます。
〇Lease Agreement
（リースアグリメント／リース権利）、または Leasehold（リースホールド）
外国人が直接契約することが可能なリース契約も一般的な契約形態です。インドネシアで
は、2 種類のリース契約の形式があります。ひとつは公証人によって定められた 25 年間の
契約を交わす方法で、期間満了後更に 25 年間の延長契約が可能です。もうひとつは当事者
同士でリース期間を決めて契約を行う方法です。リース契約は登記簿上に契約者の名前は
記載されませんが、インドネシアの法律により権利が守られているため物件の貸主は契約
期間に売買を行うことはできません。リース契約の更新は通常 25 年間×3 回（合計 75 年）
まで可能です。Lease Contract（リース契約） も担保として扱うことができます。
〇Hak Guna Bangunan（ハク・グナ・バングナン／建物の使用権）
このタイトルは、インドネシア国籍の市民または PT（株式会社）や PMA（外国資本会社）
など、インドネシアの法律に基づいた法人企業が保有をすることができます。
PMA として活動が認められている法人企業は 30 年までの権利期間となり、さらに更新契
約で 20 年、合計 50 年の権利が認められております。
但し、PMA における外国株式保有比率は、事業活動の種類によって制限されています、場
合によっては 49％まで低下しますので、これはあなたにとって適切な選択肢ではないかも
しれません。
またこの法律は、農業基本法に基づいています。 土地を取得する目的だけで PMA を形成
することは認められていません。 土地購入は、会社が形成される目的に関連していなけれ
ばなりません。建物の使用権取得のプロセスには個々の状況に応じて長所と短所がありま
す。当該不動産は会社の資産になるため、税務責任が課されることも考慮に入れておかなく
てはなりません。
法人名義で HGB（建物の使用権）を使用する場合、3 年以内に開発が行われない場合、政
府によって放棄された土地と見なされるため、使用権利が剥奪される可能性もあります。
HGB（建物の使用権）は担保として抵当に入れることができます。
〇Hak Pakai (ハク・パカイ使用権)
Hak Pakai（使用権）は、インドネシアの市民、PT（株式会社）、外国人駐在員事務所、有
効な=
居住許可（KITAS）を保持する外国人が利用することができます。
KITAS を保持する外国人の使用権は 30 年まで認められております。使用権では、居住地指
定のある一人/家族につき 1 つの証明書を所持することができ、最大面積は 20 アールまで
と決められております。KITAS の有効期間が切れた場合、またはインドネシアに 12 ヶ月間
居住していない場合は、権利が取り消され、その土地は州または元の土地所有者に返却され
ます。
◆バリ島での不動産保有方法 事例
インドネシアでは、私たち外国人は土地を直接保有できません。
そこで、以下のように様々な保有方法を考え出し、その手続きをしているのが現状です。
□ インドネシア国籍を持つ現地人の名義を借りて、土地を所有して貰う方法
□ 外国人の名前で契約可能なリース契約、土地の所有者と２０-３０年にわたる土地賃借(リース)
契約を行い、期限付きで利用する方法
□ 外国人の名前で所有可能な Hak Pakai(ハク パカイ=借地権）の申請により所有する方法
□ インドネシアに外資資本株式会社（PMA）を設立し、この会社に不動産所有させる間接的所有（HGB）
これらの選択については、安易に決定せず、ご自身の購入の目的について、改めて将来的なことも
含めて検討する必要があり、またその目的を専門家とともに、熟考していくことが大切です
リース契約、借地権、PMA 所有においても、基本的には制限がある契約であるため、所謂一生の
財産として所有できるものではないので、永久所有を実現するスキームを構築していくことが
必要になります。
外国投資による企業の設立は、通常、株式会社 (Perseroan Terbatas ? P.T.)として設立することが
条件づけられています。外国投資法では、外国資本により設立された会社をPMA企業(Penanaman Modal
Asing)と呼び、他の国内企業(Penanaman Modal Dalam Negeri = PMDN)と区別されています。
そして、これまで外資100％の法人による所有はそれほど件数が多くありませんでした。というのは、
これまで数千万円ないと設立できない、半年以上かかるとされてきたからです。
これが、120万円以下で投資家ビザとセットで設立可能となりました。
しかも1ヵ月程度で完結します。建物の使用権との組み合わせで土地の購入なども可能になります。
そうすることで、法人による口座開設、個人での口座開設なども可能にもなりますし、他のビジネスへの
投資や事業投資案件も参画できるので、現地通貨による資本強化が可能になります。
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