JACK佐々木の西方見聞録　Vol.237

本メールは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

• 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
• 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
• 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
  

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

この記事はPhilippinesで執筆しています。
先日、現地にて一緒にビジネスを行っている仲間から、Philippinesで不動産事業を行ってい
る経営者を紹介してもらい、会食ミーティングを行いました。
ちなみにこの紹介はBNIという世界的なビジネスネットワークの流れからで、彼自身も
Philippinesにてディレクターというポジションで活躍しています。

もともとは我々が保有している土地を開発事業に活用してもらえたらとの考えもあっての会食
ではありましたが、話を聞いていくうちに彼のビジネスにも非常に興味がわきました。
ちなみに我々の保有用地との連携については翌日すぐに現地を視察する流れとなり、ここでも
相当なスピード感を実感した次第です。

正直なところPhilippinesに来始めて18年となりますが、所謂コンドミニアム投資については、
ほぼ触れてきませんでした。取り扱いできるチャンスはたくさんありましたし、特に否定もし
ませんでした。
ただ、購入したお客様、投資家のためにならないと思っているので、私とお付き合いがあって
検討されている方には静かに見送ったほうがいいということはお伝えしてきました。

公にはコンドミニアムを取り扱わない理由は言ってませんでしたが、彼のプロダクトを聞いた
ときに、コンドミニアムを検討しているのであれば、こちらのほうが間違いなくいいなと思え
たわけです。

コンドミニアム投資については、2010年代前半までに購入できた方にはかなりの恩恵があると
思いますが、ここ近年の物件では価格が高騰しすぎていることに加え、メトロマニラ周辺では
120％以上の過剰供給ともいわれています。
まず、誰を客付けしようとしているか。外国人？そんなにたくさんの外国人はいませんよ・・・
ローカルのPhilippines人？高くて家賃が払えません。
結局、予定利回りからの客付けができないから家賃を下げるしかなくなります。そして転売を
試みても購入価格が高すぎて買い手がつかない。実際にそんな方からの相談をたくさんいただ
いてます。個人的には、おそらく収益物件化できるのは20％程度ではないかと思っています。

いくつかの条件があり、その条件をクリアしている新築物件は利益をだせるとは思いますが、
そんな物件は取り合いになりますよね。
なので、Philippinesでコンドミニアム投資で収益化を図ろうと思うと、新築ではなく中古を狙
うのが得策です。そんなルートないものと思われるかもしれませんが、仕入れルートはあるん
です。この話はまたの機会に。

失礼、話が脱線しました。もとに戻します。
会食ミーティングで出会った彼からプロダクトのプレゼンをうけました。自社企画のユニーク
なプランにて不動産事業を展開していることがわかりました。

１つは、オーシャンビューホテルでのホテルの部屋を購入する投資です。
developerと運営managementが同じ会社でこれまでの実績・ノウハウがあるのが強みです。
ハワイのようなマネジメント経費を支払うようなこともなくallインクルードで、利益ではなく
売上に対しての収益シェアとなるので、経費をかさましされて収益が減るようなこともなく、
数字もガラス張りで安心です。
また、周辺に競合らしい競合がなく、稼働率は常に70％を誇っているのも大きなポイントです。
マニラから1時間も行けずにいけるリゾートであることからこれから更に需要も上がることが
見込めます。

もう一つは、マニラエリアでの学生向けのドミトリー（学生寮）投資です。
この周辺エリアには大学が点在しており、高校以上の学生数が100万人以上います。
現在のドミトリーは物件外観・内観ともに古く、住環境として不十分な物件が多数存在します。
そこに新築、機能性も高く、セキュリティもしっかりしているものを提供することで、十分な
見込みのあるマーケットへの高付加価値の賃貸物件提供ということで、安定的な収益を生むこ
ともイメージしやすいです。

両者には、なぜ収益があがるのかという明確なマーケティング的背景があるのが特徴です。
やはり、収益がでるためのロジックを体系的にイメージできるものは大きく外れることはない
のかと思います。

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

この記事はPhilippinesで執筆しています。
先日、現地にて一緒にビジネスを行っている仲間から、Philippinesで不動産事業を行ってい
る経営者を紹介してもらい、会食ミーティングを行いました。
ちなみにこの紹介はBNIという世界的なビジネスネットワークの流れからで、彼自身も
Philippinesにてディレクターというポジションで活躍しています。

もともとは我々が保有している土地を開発事業に活用してもらえたらとの考えもあっての会食
ではありましたが、話を聞いていくうちに彼のビジネスにも非常に興味がわきました。
ちなみに我々の保有用地との連携については翌日すぐに現地を視察する流れとなり、ここでも
相当なスピード感を実感した次第です。

正直なところPhilippinesに来始めて18年となりますが、所謂コンドミニアム投資については、
ほぼ触れてきませんでした。取り扱いできるチャンスはたくさんありましたし、特に否定もし
ませんでした。
ただ、購入したお客様、投資家のためにならないと思っているので、私とお付き合いがあって
検討されている方には静かに見送ったほうがいいということはお伝えしてきました。

公にはコンドミニアムを取り扱わない理由は言ってませんでしたが、彼のプロダクトを聞いた
ときに、コンドミニアムを検討しているのであれば、こちらのほうが間違いなくいいなと思え
たわけです。

コンドミニアム投資については、2010年代前半までに購入できた方にはかなりの恩恵があると
思いますが、ここ近年の物件では価格が高騰しすぎていることに加え、メトロマニラ周辺では
120％以上の過剰供給ともいわれています。
まず、誰を客付けしようとしているか。外国人？そんなにたくさんの外国人はいませんよ・・・
ローカルのPhilippines人？高くて家賃が払えません。
結局、予定利回りからの客付けができないから家賃を下げるしかなくなります。そして転売を
試みても購入価格が高すぎて買い手がつかない。実際にそんな方からの相談をたくさんいただ
いてます。個人的には、おそらく収益物件化できるのは20％程度ではないかと思っています。

いくつかの条件があり、その条件をクリアしている新築物件は利益をだせるとは思いますが、
そんな物件は取り合いになりますよね。
なので、Philippinesでコンドミニアム投資で収益化を図ろうと思うと、新築ではなく中古を狙
うのが得策です。そんなルートないものと思われるかもしれませんが、仕入れルートはあるん
です。この話はまたの機会に。

失礼、話が脱線しました。もとに戻します。
会食ミーティングで出会った彼からプロダクトのプレゼンをうけました。自社企画のユニーク
なプランにて不動産事業を展開していることがわかりました。

１つは、オーシャンビューホテルでのホテルの部屋を購入する投資です。
developerと運営managementが同じ会社でこれまでの実績・ノウハウがあるのが強みです。
ハワイのようなマネジメント経費を支払うようなこともなくallインクルードで、利益ではなく
売上に対しての収益シェアとなるので、経費をかさましされて収益が減るようなこともなく、
数字もガラス張りで安心です。
また、周辺に競合らしい競合がなく、稼働率は常に70％を誇っているのも大きなポイントです。
マニラから1時間も行けずにいけるリゾートであることからこれから更に需要も上がることが
見込めます。

もう一つは、マニラエリアでの学生向けのドミトリー（学生寮）投資です。
この周辺エリアには大学が点在しており、高校以上の学生数が100万人以上います。
現在のドミトリーは物件外観・内観ともに古く、住環境として不十分な物件が多数存在します。
そこに新築、機能性も高く、セキュリティもしっかりしているものを提供することで、十分な
見込みのあるマーケットへの高付加価値の賃貸物件提供ということで、安定的な収益を生むこ
ともイメージしやすいです。

両者には、なぜ収益があがるのかという明確なマーケティング的背景があるのが特徴です。
やはり、収益がでるためのロジックを体系的にイメージできるものは大きく外れることはない
のかと思います。

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

10月20日。Indonesiaでは、新大統領にプラボウォさんが就任します。
そんな訳で今回は、基本に立ち返り、インドネシアという国を総合的に見ていきたいと思い
ます。

インドネシアは東南アジア諸国連合（ASEAN）全体の国内総生産（GDP）の4割近くを稼ぎ出す
地域大国です。年間で5%前後の成長を支えるのが、約2億9000万人ともいわれる人口です。

若さも強みですが、平均年齢は29歳で、生産年齢人口が増える「人口ボーナス期」は2030年
代まで続くとされています。「Kポップ」や「鬼滅の刃」などのアニメも浸透しており、中国
系動画投稿アプリ「TikTok」の利用者が米国に次いで2番目に多い「SNS大国」でもあること
をとってみても、流行の発信拠点としての潜在力も秘めているといえます。

国教を設けず宗教の多様性を尊重しているのも大きな特徴です。
人口の9割近くがイスラム教を信仰し、教徒数は世界最大です。10月18日からは国内に流通す
る食品などに対し、イスラム教の戒律に沿っていることを示す「ハラル」認証を取得するこ
とが義務づけられました。これは、イスラム圏への輸出を拡大させ、ハラル産業の中心地と
なることを目指している裏付けでもあります。

世界有数の資源国の顔も持っています。特にニッケルは世界最大の生産国で全体の5割を占め
、パーム油でも世界生産の5割強、石炭も世界1位の輸出国となっており、スズや銅などの鉱
物資源もかなり豊富です。
政府も資源国の強みを生かした成長戦略を掲げています。ジョコ政権は資源輸出を制限し、
加工産業を誘致する「下流化」を推進しまいた。2020年にはニッケル鉱石の輸出を禁止しま
した。産地である北マルク州やスラウェシ島で製錬所の投資が相次ぐ流れとなりました。
そして、地熱資源量も米国に次ぐ2位です。枯渇した油田やガス田を生かして二酸化炭素（C
O2）を貯留する拠点にする動きも広がりつつあります。

インドネシアと日本の経済的な結びつきという点では、都市高速鉄道（MRT）はインドネシア
で初の地下鉄で、日本政府が建設を支援しています。2019年には市内の中心部を南北に結ぶ
路線が開通し、今では1日当たり平均で約10万人が利用する路線となっています。
日本政府が約1400億円を限度に円借款し、ジャカルタ周辺を東西に結ぶ新路線も着工してい
ます。

日本は今もインドネシアの貿易相手として中国に次ぐ2位のシェアを持っています。1970年以
降は日本企業の進出も相次ぎ、現在はその数は2000社を超えます。自動車の新車販売ではト
ヨタ自動車やホンダなど日本勢が約9割を握っています。

この旺盛な消費に商機を見いだす企業も多く、イオンが国内で商業施設を5店舗展開するほか、
三菱地所もジャカルタ郊外にアウトレットモールを本格開業させています。スーパーに行け
ば「ポカリスエット」など日本の飲料や菓子も多く並んでますし、吉野家やスシローなど日
本の飲食業も多く進出しています。

三菱商事や三井物産などエネルギー関連の企業も多く拠点を構えています。
日本は東南アジアとの脱炭素の連携枠組み「アジア・ゼロエミッション共同体（AZEC）」な
どを通し、インドネシアでの再生可能エネルギーの導入でも関係を深めています。

一方で近年はインドネシアで中国企業の存在が強まっている。貿易額に占める中国の割合は
2013年は約18%でしたが、23年は約29%に高まりました。自動車業界でも比亜迪（BYD）など中
国勢の進出が相次いでおり、日本企業からシェアを奪いつつあります。

インドネシアは2045年にGDPで世界5位以内に入り、先進国入りする目標を掲げています。
本日10月20日にプラボウォ氏が新大統領に就任するわけですが、ジョコ政権の政策を引き継ぎ
経済成長を重視した政権運営を進める見通しといわれています。現在は5%前後の成長率を「8
%以上」とする考えも示しています。
産業育成についても、ジョコ政権が進めた資源の加工産業の誘致政策、地方の開発に向けたイ
ンフラ整備を継続する方針で、経済格差の是正に向けて、高校生までの全学生8000万人を対象
とした学校給食制度の導入、貧困層を中心とした年間300万戸の住宅供給を打ち出しているの
も特徴です。

新大統領が誕生し、インドネシアが今後どのような成長を遂げていくのかも非常に気になると
ころですね。