本メールは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

今回は、投資商品の中でもそれほどportfolioに組み込まれることが少ない不動産投資の一つ
であるREITを眺めてみたいと思います。

REIT （リート：Real Estate Investment Trust）とは、不動産投資信託のことで、投資家
から集めた資金で複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商
品です。
このREITが保有する物件の種類としては、従来は、オフィスや商業、住宅等といった伝統的
なセクターへの投資が中心でしたが、時代の変化に伴い、近年ではデータセンターや通信タ
ワー等などの物件の存在感が増しています。

世界的には、2023年3月末現在、42ヵ国・地域で上場REIT市場が開設され、上場時価総額は
円換算ベースで約260兆円、銘柄数は1,454に達しています。

国や地域によって、REIT制度の詳細は異なりますが、投資対象の大部分が不動産であり、収
益の大部分（日本は90％超ですが、海外REITもほぼ同等の水準）が投資家に分配される上場
商品である点は、共通しており、これらを総称してREIT（リート）と呼んでいます。

REITは1960年に米国で初めて導入され、世界各国に普及しました。
ちなみに、日本にもREITは存在し、Jリートと呼ばれています。

当初3,200億円程度からスタートしたJリートの保有不動産は、2023年6月末時点て゛総額は22兆
円、物件数は4,600を超えています。不動産の種類も当初はオフィスビルが大部分を占めてい
ましたが、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設など用途も多様化していま
す。また、投資商品という観点からは、NISA(少額投資非課税制度)の対象商品、低金利時代
の有望な投資先として注目を集めています。

Jリートと海外REITで異なる点を1つあげるとすれば、Jリートは法令により比較的安定した賃
貸事業しか行えませんが、海外REITでは、そうした規制は少なく、比較的リスクが高いとい
われる物件開発を行うREITも多々あります。

実は、このJリートですが、REIT市場の歴史が最も長い米国と比べると、GDPとの比較でみて、
日本の経済規模が米国の20%を超えるのに対し、Jリートの時価総額は米国REITの10%程度に
過ぎません。これは、Jリートが賃貸中心になっていることから引き起こされる人口減の影響
を受け始めている可能性を示唆していると思われます。

こうなってくると、やはり人口増加が見込めるアジアの中でも人口ボーナスを迎えている国
でのREIT活用というのは、非常に有効な運用方法なのかもしれないと導けます。

どちらかというと、我々としては、PhilippinesやIndonesia（Jakarta・Bali）で開発した
物件をこれらのREITに買い上げてもらえると、さらなる開発を仕掛けていけるようになるの
でうれしいのですけどね（笑）
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

前段では、REITをマーケット的観点から読み解いてみましたが、こちらでは投資的観点から
みていきたいと思います。

不動産投資というと、アパートやマンションなどの1棟ものや、レジデンス1部屋、戸建など
を中心に手元資金を10％程度使用し、金融機関から借り入れを行い、レバレッジを活用して
インカムゲインを得ていく方法がメジャーだと思います。
私の感覚では、こちらはどちらかというと、収益性や試算表を元に借入を行っている時点で
不動産投資ではなく不動産ビジネスという感覚が強いです。

一方でREITは、Real Estate Investment Trustであり、不動産投資信託と訳されることから
もファンド色が強く、不動産投資という概念に近いと感じます。

日本のマーケットを少し分析してみると、過去10年間のJ-REITの平均予想分配金利回りが、
最低3.02％から最高6.17％の間で推移している一方、東証1部株式配当利回りをみると、最低
1.46％から最高2.77％の間で推移している結果となっています。

この利回りの差は何かというと、J-REITは、収益の90％超を分配するなど一定の要件を満た
すことで、実質的に法人税がかからない仕組みになっています。一方で株式配当は、法人税を
負担した上で配当金を支払うため、J-REITのほうが分配金を出しやすいからです。

また、REITには以下の特徴があります。
・REITの配当金は、主に賃料収入がもととなるため比較的安定した配当が期待される。
・REITの配当金の原資となる賃料は、物価の上昇にあわせて上昇する傾向があり、インフレに
強い傾向がある。
・個人投資家では所有が難しい高額の物件に間接的に投資が可能となる。
・海外で外国人が所有権を持てない物件にもREITを通じて投資が可能になる。

デメリットとしては、
実物不動産と比較するとレバレッジを効かせられない・節税メリットが少ない。
分配金の再投資ができない。

メリットは、
手間なく投資を始められる。
分配金利回りが比較的高い。
分散投資できる。
流動性が高い。

上記のメリットの中でも分散投資という点では、特に複合型や総合型と呼ばれる商品は面白い
と思います。

これは、一般的には物件の用途が2種類以上のものをさし、用途が2種類のものが複合型、3種
類以上のものを総合型と呼びます。
「住宅とオフィスビル」「オフィスビルと商業施設とホテル」というように、複数の用途の物
件で構成された商品です。複数の用途で構成されているので、同じ投資資金でありながらリス
ク分散できているわけです。

海外のコンドミニアム投資などに興味がある方などは、是非一度海外同国のREIT商品と比較し
ながらみてみるのはいいかと思います。

ちなみにちょっと古いですが市場規模として約10兆円あるといわれている東南アジアのREIT市
場の情報を簡単に掲載しておきます。

　　　　　　初上場　　上場数
タイ：　　　　2014年、23
マレーシア：　2005年、18
シンガポール：2002年、44
インドネシア：2013年、３
フィリピン：　2020年、６

最初はREITを小口で投資を始めてみて、マーケットや特徴がわかれば、単独不動産物件への
投資を行うというステップがいいかもしれませんね。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

インドネシアのフィットネスジム市場は2022年に総収益が３億ドルとなり、2017年から2022
年までの年平均成長率は8.7％となりました。インドネシアにおいて、フィットネスジム市場
は今後も伸びていくと予想されます。

以下はインドネシアにある大型フィットネスジムです。

◆FIT HUB
インドネシアで急成長しているフィットネスジムです。
インドネシア17都市、80以上の店舗があり、会員数は9万６千人以上に達します。
1年契約でRp 249,000（約2,450円）/月で通うことができます。
参考WEBサイト：https://fithub.id/

◆Anytime Fitness
アメリカに本社を置くフットネスジムで、日本でも展開しています。
インドネシアでは、2019年にジャカルタ近郊に32店舗展開しています。
24時間空いているため、仕事が忙しい都会に住む人々に多く利用されているようです。
参考WEBサイト：https://www.anytimefitness.id/

◆Fitness Plus Indonesia
バリ島に本社を置く、インドネシア国内のフィットネスジムで、バリ島を中心に12店舗を展
開しています。海外のフランチャイズのジムが増えていく中、インドネシア国内のフィット
ネスジムとして、存在感を示しています。

◆CELEBRITY FITNESS
こちらも、インドネシア国内のフットネスジムです。同じ会社の傘下にあった３つのフィッ
トネスジムが合併して生まれました。現在、インドネシア国内に34店舗を展開しています。
参考WEBサイト：https://www.celebrityfitness.com/id/en

インドネシアの大型フィットネスジムは首都のジャカルタ近郊や大都市にあることが多いで
すが、インドネシアの経済発展とともに、地方都市においても需要が高まることが予想され
ます。

また、以下は、インドネシアで人気のあるアンドロイドのフィットネスアプリです。
※インドネシアは、2024年7月時点でアンドロイドユーザーが87.8％を占めています。

〇Strava
ランニング、自転車などの移動距離・推定消費カロリーをリアルタイムで表示し、記録でき
るアプリケーションです。

〇8Fit
個人にあったエクササイズと食生活を提供している、個人のトレーニング向けのアプリケー
ションです。

〇My Fitness Pal
食事の栄養管理をすることができ、1日のカロリーや栄養素も計算することができます。
また、併せて運動の記録もすることができます。

〇Centr
トレ―ニングしたい人向けのアプリで、インターバルトレーニングから、ピラティスまで
幅広い範囲のトレーニングをすることができます。

その他、時間がない人向けに7分のトレーニングに特化した「Seven」や、スポーツブラン
ドNikeが提供している 「Nike Run Club」も人気があります。

インドネシアでは、様々なフィットネスアプリが利用されており、フィットネスジムだけ
でなくフィットネスアプリも需要が高いことがわかります。

今回のコラムでは、インドネシアのフィットネス需要についてご紹介しました。
中間層が増えているインドネシアにおいて、今後もフィットネスの需要は拡大すると予想さ
れます。現在、大型フィットネスジム施設がない地方都市においてフィットネスジムの需要
が高まる前に、地方へのアプローチをしてみるとビジネスチャンスに繋がるのではないでし
ょうか。

出展：株式会社インドネシア総合研究所