本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

私が色々とお話しをする際に引き合いに出させて頂くキーワード「人口ボーナス」。
「人口オーナス」と合わせて、その意味はご存知ですか？

出生率の減少と長寿化によって引き起こされる少子高齢化問題。
日本経済を揺るがす課題のひとつとして、耳にしたことがありますよね。
しかし、「人口ボーナス」「人口オーナス」という言葉については聞いたことがないという
方も多いのではないでしょうか？

人口の増減が経済に及ぼす影響をより端的に表すキーワードです。
日本経済と人口の深い関係について知れば少子高齢化の問題点がよりわかりやすくなるはず
です。

人口ボーナスとは、“人口構成が経済にとってプラスとなる状態”
“生産年齢人口が従属人口を大きく上回るもしくは増加し続けている状態”を「人口ボーナ
ス」といいます。
生産年齢人口とは、15～64歳のいわばメインで働いて経済を支える人々のこと。従属人口は
14歳以下もしくは65歳以上の子ども・高齢者を指します。人口ボーナス期の国は教育や医療、
年金などの社会保障に対する負担が少ない一方で税収が多く、
社会インフラの整備が進みやすいです。さらに消費も活性化するため国全体の経済が回りや
すくなるという大きなメリットがあります。

日本は1950年代から1990年代半ばまで人口ボーナスに該当し、実際その期間に大きな成長を
遂げました。経済にとってプラスに働く人口ボーナスですが、一度終わると二度と来ないと
いわれています。

一方で人口オーナスとは、総人口に占める高齢者や子供（従属人口、65歳以上と14歳以下）
の人口割合が高く、経済成長の足を引っ張っている状態をさす概念です。
オーナスonusとは「重荷・負担」との意味で、人口オーナス期は人口の年齢構成による経済
や社会への不利益が続く時期をいいます。人口オーナスの対語が人口ボーナスで、総人口に
占める働くことができる人々（生産年齢人口、15～64歳）の割合が高く、経済成長を促す状
態を指しています。

これらは、いずれもハーバード大学教授のデビッド・ブルームDavid E. Bloom（1955―　）
が21世紀初めに提唱した概念で、国にあてはめると、人口オーナスは「年老いた国」へ変貌
(へんぼう)していく国々であり、人口ボーナスは「若々しい国」といえます。

日本では第二次世界大戦後、高度成長期から1990年代初頭まで人口ボーナス期でありました
が、1990年代なかば以降、人口オーナス期に入ったとされ、人口減や少子高齢化の進む日本
では、人口オーナスが経済や政策を考えるうえで重要な概念になっています。

一般に、多産多死社会から多産少死社会へ移行すると人口ボーナス期に入いりますが、20～
40年程度しか続かず、社会が成熟するにつれ、少子高齢化が進み、人口オーナス期に入ると
されています。

人口オーナス期の定義は統一されておらず、
(1)生産年齢人口が従属人口の2倍未満である、
(2)生産年齢人口比率が低下し従属人口比率の上昇が続く、
などさまざまな考え方があります。

人口オーナス期には、出生率が低く、平均年齢が高くなり、現役世代の労働力人口が減少し
ます。また消費が低迷・減退し続けるうえ、貯蓄率が低下して資本ストックも減るため、経
済成長率が低くなる傾向があるといわれています。

現役世代に比べて高齢者が多くなり、社会保障制度の維持がむずかしくなるなどの特徴をもっ
ており、世界では、日本のほか、イギリス、ドイツ、フランスなどの先進国がいずれも人口
オーナス期にあります。一方、インド、インドネシア、ベトナム、フィリピンなどアジアの
多くの国々やブラジルなどの中南米諸国、ロシア・東欧諸国は人口ボーナス期にあり、アフ
リカ諸国は21世紀中盤から人口ボーナス期に入るとみられています。

現在、事業を行っているIndonesia・Philippinesでは、1人当たりの所得水準が3500～4000
ドルと言われており、日本の1970年代と同様の所得水準となっています。
まさに日本でも団地ブームが訪れ、不動産開発が爆発的に飛躍した時代と同じように、その
2か国でも中間層向けの住宅開発が非常に伸びています。
このように、人口ボーナスにある国にはどのような事象が訪れるのか、日本の過去を紐解い
ていくと、答えが見えてくるかもしれません。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

「ランドバンキング」という言葉を聞いたことはありますか？
日本ではほぼ馴染みのないこと言葉ですね。直訳するとランドは土地、それのバンク（銀行）
となるわけですが、新しい銀行かなと思う方もいるかもしれませんね。

ランドバンキングは目新しいものではなく、古来より、より安全な投資として実践されていま
す。しかも豊富な情報を持つ投資家だけに許された投資手法、それがシンジケート・ランドバ
ンキングです。

その運用方法は、近い将来に需要のある土地を更地の時期に安価で購入し、開発業者へ売却を
する事により、利益を得るキャピタルゲイン型資産運用方法です。
世界のランドバンキング投資家として有名なところは、ロックフェラー、ドナルド・トランプ、
リチャード・ブランソン、ハワード・ヒューズ、ウォールト・ディズニー、李嘉誠、森一族
（森トラスト）などの不動産王が挙げられます。

ウォールト・ディズニーがなぜ、ランドバンカーに名前が挙げられるのかはまた別の機会にお
伝えしたいと思います。

このランドバンキングは金融市場に左右されない株式市場や他の金融市場との相関性がないた
め、金融市場が不安定な時こそランドバンキングはポートフォリオのリスク分散に最適です。
また、資産ということで考えたとき、金融商品と海外不動産の一番の違いは、『現物』である
ということです。しかも有限、すなわち限りがあるということです。

ファンドや株式の場合、資産価値が『ゼロ』になってしまう場合もありますが、海外不動産の
場合は、どんな不況になろうともその物件の価値は残るわけです。海外の本当の富裕層は一旦
手にした土地を手放すことはありません。あったとしても、相手が買いたいと手をあげた際に
検討することで、その価格もコントロールすることが可能になります。

ランドバンキングを商品化している有名な会社でいうとWalton（ウォルトン）というアメリカ
の会社があります。プロジェクトのリターンは平均12.47％、最低4.75％。
1979年以来、すでに1600億円もの償還（お金を返す）プロジェクトがあり、事業がストップし
たことはないといいます。こちらは1口2万ドルくらいから投資ができます。

リスクとしては何かというと「償還までの期間が長くなる可能性」があります。
償還期限が5～7年と目安になっているもののやはり大きなお金が動くのでコロナなどの緊急事
態が起こってしまうとプロジェクトが先延ばしになることがあります。
案件も様々で、最初の仕込みの段階で入るパターンはたしかにこういった先延ばしリスクがあ
ります。どのタイミングのどこに投資するのかがわかっていなければただの不動産売買という
ことになり失敗するケースが多いです。

ただ、これが、すでに売却先の契約が決まっている案件だとしたらどうでしょうか？
マーケティング的には、プロダクトアウトではなく、マーケットインの状態の不動産投資です。
通常は手間暇をかけて、開発を入れ、インフラ整備が入ることで、その用地の付加価値が増し
ていくわけですが、もうその土地を買いたい業者がいるものの、その土地をまとめることがで
きないため、そこの土地の入手から開発ができる状態まで、様々な業務をディレクションし、
登記簿や権利書などのエビデンスの取りまとめする。
ランドバンキングの中でも異質でありながら、最も確度が高い投資法と言えるかもしれません。

是非、あなたのポートフォリオにランドバンキングを組み込んで見られるのも面白いかもしれ
ませんね。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

フィリピンの気候

日本においては四季があり、現在梅雨の季節に突入しておりますが、フィリピンはどうなのでしょうか？
フィリピンの気候についてご紹介いたします。

日本は春・夏・秋・冬の４つの季節がありますが
フィリピンの年間平均気温が３０度あり年中「夏」です。
一年中夏ではありますが「乾季」「雨季」の２つの季節があります。
今回は乾季・雨季の特徴とそれぞれの渡航時期の注意事項をご案内します。

乾季（Dry Season）
湿度が低く、雨が降らない乾期

湿度が低く、雨が降らない時期の為
プライベートビーチのあるホテルへの宿泊や
休日に離島へのバカンスなどは雨の少ない乾季でのご利用がお勧めです。

マニラ（フィリピン北部）
1月～4月
セブとマニラでは平均気温の差はほとんどありませんが、ビルが立ち並ぶ中心部では体感温度は高いです。

セブ（フィリピン中部）
1月～5月
１月は平均気温が最も低く、フィリピン人にとっては肌寒く感じる為、ジャケットやコートを着ている人を見かけま
す。
5月は平均気温が最も高く、あまりにも暑い為4月・5月は学校が夏休みとなります。
（フィリピンの学校の新学期は6月か9月から開始です）

フィリピンの乾季は温度差が激しく、フィリピンの生活に慣れていない留学生が体調を崩しやすい時期です。
女性、男性ともに羽織物（パーカーやカーディガン）などを持ち歩き
体温調節できるようにしておきましょう。

※特にショッピングモールなどの室内の温度は低く設定されているため
レストランで食事を取る時や映画館で映画を見るなど長時間室内にいる場合には
羽織物以外にも長ズボンを履いたり、ブランケットを持参するなど体調を崩さないように気をつけましょう。

雨季（Rainy Season）
雨季は集中的に降るゲリラ豪雨が特徴


日本の梅雨のような１日～数日雨が降り続けるというわけではなく、
30分程のゲリラ豪雨が１日数回降ります。
地域によって異なりますが夕方～明け方に集中的に降る事が多いです。

マニラ（フィリピン北部）
5月～11月（※最も降水量が多いのは8月）

セブ（フィリピン中部）
6月～12月（※最も降水量が多いのは9月）

雨季の6月・9月にはマニラ近郊に台風が接近する事が多く、集中的な雨が続くと洪水の危険性が高まる為
ローカルなエリアなどの外出は避け、学校寮やホテルなどの安全な場所に待機してください。


雨の日が続く為、汚れが目立つ白い服や高級な服などは避け、
汚れてもいい洋服をもっていくことをお勧めします。

また、学校やビーチなどにできた水たまりから多くの蚊が発生します。
フィリピンでは蚊を媒体にして発生する病気「デング熱」があり
発症すると１週間ほど40度の熱が発生し入院しなくてはいけない為、
デング熱を予防する為に虫よけクリームやベープなどを利用して
雨季の時期に蚊にさされないようにしましょう。

最後に

今回はフィリピンの乾季と雨季の違いや注意点などをご案内しました。
乾季の時期は雨も少なく渡航するならベストシーズンですが、ホテルや観光地は繁忙期でお値段が高かったり、
予約がすでに埋まっていたり、人が多く混雑している場合もあります。