本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

メリークリスマス！
ということで、24日のPhilippinesからの帰国のflightの間にメルマガを書かせていただきました。

2023年もなんだかんだと5か月弱ほど海外に行っていたようです。
年々、海外の頻度が高くなっており、ずっと居たほうがいいなぁと思いながらも日本は富山にいる
家族とのバランスを考えながらのライフワークとなっています。

ただ、今回の渡航は2023年を締めくくるには余りある成果を残せた滞在になりました。

かねてよりPhilippinesにてデベロッパー事業まで見据えた土地開発事業を行っておりましたが、コ
ンテナハウス活用でのconstruction事業も現地パートナーとのJVにて展開する運びとなり、すでに
JVの契約を終え、スタートとなる250億規模の政府系Projectの高層residence3棟のGround breaking
(起工式的なもの）をManila湾の対岸にあるOrion Bataanの地で12月22日に執り行いました。

今回の事業は４PHProgramの一環でスタートとなるProjectです。
https://dhsud.gov.ph/services/4ph-program/
https://www.pna.gov.ph/articles/1206270

このProgramは、マルコス大統領の肝入りのProjectでフィリピン国民の住宅ニーズに応えるため、
人間居住・都市開発省（DHSUD）を通じて、4PHプログラムを策定しています。

DHSUD長官のホセ・リザリノ・アクザール氏は声明の中で、フィリピン開発計画(PDP)2023～2028年で
目標とされている、特に経済成長率の維持とより回復力のある雇用の創出に関する4PHProgramの関連
性について以下のように説明しています。

「私たちは年間100万戸の住宅を建設し供給するという使命を追求する一方で、住宅コミュニティに
おけるすべての要素と関係者の持続可能な共存を確実にするタウンシップ開発も支持しています」

4PHProgramでは、土地資源、特に空き地、遊休地、荒廃し、十分に活用されていない政府および私有
地を住宅や複合用途の開発に最大限に活用するための革新的な戦略を追求しています。
さらに、垂直型住宅を優先し、タウンシップ開発モデルを採用することで、特に高度に都市化した都
市や構成都市において、土地利用を最適化することを目標としています。

地方住宅委員会の統計によると、国内には約370万人の非公式入植者家族 (ISF)がおり、そのうち50万
人がマニラ首都圏に住んでいると言われています。彼らは劣悪な環境で暮らしており、とりわけ、地
役権内、鉄道、水路、エステロのそばなど、荒廃した地域を占拠しています。これは彼らの健康に深刻
なリスクをもたらし、危険や自然災害にさらされます。

この4PHProgramは、対象受益者（入居者）の生計源に近い低層、中層、高層のプロジェクトの開発に焦
点を当てています。疑いもなく、これらの地域のほとんどは、非公式入植者家族 (ISF) が永続的に繁栄
している大都市または都市部の中心部にあります。

一方、タウン開発に関する 4PH のコンセプトは、徒歩圏内または公共交通機関への容易なアクセス内に
住宅、商業、レジャースペースの量を最大化するというものです。
4PHProgramでは、入居者の経済的および社会的活動を促進するためのアメニティとインフラを備えた住宅
コミュニティを特徴としています。学校、生計センター、行政事務所、中央公園、バスケットボールコー
ト、ミニマーケットと行商エリア、アクアフォニックスエリア、下水処理場、資材回収施設などの施設や
アメニティも、タウンシップ開発の基本計画に組み込まれています。

まさに街づくりそのものです。
これが、the Pambansang Pabahay para sa Pilipino Housing（パンバンサン・パバハイ・パラ・サ・
フィリピン住宅）と呼ばれる4PHProgramの基本構想になっています。

実は、このOrion BataanでのProjectは、高層residenceとしては、政府系初のProjectということもあり、
知事や担当省庁の長官、政府関係者の期待値もかなり上がっています。
私たちのPhilippines法人がconstruction会社のジョイントパートナーという位置づけでのProjectのため
当事者として参加させて頂きました。（段上写真の後ろのセンターにおります）

今回を皮切りに17階クラスのものを13棟、その後も60棟以上の物件が各行政との話から上がっています。
4PHProgramでは2028年までに650万世帯に向けて住宅を供給するため、建造物のクオリティもさることなが
ら、工期スピード、革新的な技術的も求められており、我々日本サイドにかなりの期待を寄せていること
が明確になっています。

2016年から土地開発のための仕込みをおこなってきたわけですが、人口ボーナス・所得水準的にも日本の
40年前ほどの環境化で、Philippinesでの不動産の大きな動きとしては、間違いなく団地のような開発がさ
れるとずっと言ってきました。
それに伴い、この仕込んだ土地への団地的な展開ということで、所有管理している土地を武器に動いてき
たわけですが、過去には日本の大手developerにも提案に伺ったり、現地developerとも交渉したりと動き
つつ、自社でも開発できるようにイメージして動いて来たわけですが、まさにそれが形になったのだと感
じています。

Philippinesでの開発事業をスタートして、この7年のこれまでの過程の中で、詐欺だなんだと騒ぎ立てら
れたり、何も進まないなどどいらぬ憶測をされたり、わけのわからない噂まで流されたりと、凹むような
こともありましたが、今となっては私を鼓舞してくる源でもあったのだと思います。

仕込んできた私たちの事業の着地を図りながら、今後はPhilippinesに住まう現地の方々の生活の向上を
図れるように、この４PHProjectを通じて、雇用を創出し、快適な住空間、住環境を提供していきたいと
思っています。

「1万人の笑顔の創出という」17年前の起業時に人生計画で立てた目標もそれ以上の成果をもたらすこと
で達成できそうです。2024年は数年来で仕込んできたプロジェクトがいよいよ形となり、さらに加速して
進むことが出来そうです。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

私がメインに捉えている投資として、『ランドバンキング』があります。
『ランドバンキング』はポートフォリオの安定化を促進し、世界の富裕層こそが実践している手法と言わ
れています。この『ランドバンキング』とは、近い将来（3年から8年）の間に値上がりが確実視される土
地に、更地の段階で投資をする方法です。
比較的、古くからある資産運用手法で、似たようなビジネスとして世界的に財を成した人物では、ロック
フェラー、ウォルト・ディズニー、ドナルド・トランプ、ハワード・ヒューズなどがあげられます。

不動産投資で有名なものとして、REIT（リート：不動産投資信託）がありますが、こちらは投資信託の色
合いが濃く、金融商品に近いものです。また、物件を所有し、賃料などから収益を得るインカムゲインも
ありますが、こちらもランドバンキングとは、全く異なる収益モデルとなります。

なおランドバンキングには大きく分けて、ひとつの土地を複数者で購入するファンドタイプと、すべてを
自分の名義で取得する不動産タイプがあります。

私が実践しているものは、一般的なランドバンキングのやり方を理解したうえで、参入障壁の高く、競合
などが参入できないプランを実践しています。

もう少し突っ込んで記載すると、

【リスク】
・満期までの期間を定められないため、想定期間より長引くことがある。
最終的にはデベロッパーなどに土地を売却することで資金を回収し、利益も得ることになりますので、ここ
が開発のタイミングだ！とならないと売買が成立しません。

・中途解約できないことが多く、流動性が低い。
参加形態によりますが、譲渡買取を行ってくれる会社であれば、解約と同義の状態になりますが、ファンド
タイプだと50%以上の賛同がないと全体を動かせない形式のところが多いため流動性が低くなります。

・個別の不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、プロジェクトによって利益幅が異なる。
国やエリアなどでの開発状況や要件なども異なるので、期間・金額などに差が発生します。

【メリット】
・個別不動産プロジェクトへの投資形態のため、株価や為替などの金融市場の動きに左右されることが少ない。

・更地の段階で安価な値段での投資となるため、値下がりを起こす要因が極めて少ない。

・更地のまま開発業者へ受け渡すため、中間的な費用がかからない。

以上からランドバンキングは、市場経済や相場の動きと連動していないので、株式、債券、他の金融商品と組
み合わせることにより、成績の上下動を抑えることができるようになります。実際にランドバンキングの商品を
組み込んだポートフォリオと、そうでない場合では変動率が大きく異なります。
もちろん前者の方が変動率の幅は少なくなり、ランドバンキングをご自身のポートフォリオに組み込むことで、
より安定した資産運用ができるようになります。

そして、今回は特別に出口間近の個別のProjectをご紹介します。
特殊なルートと方法により、割安な土地を仕込み、現地デベロッパーへの売却を行うProjectです。

◆実録【3年で2.5倍プロジェクト】ランドバンキングの正体
https://note.com/jacksasaki/n/nbedf27f4646b

場所はおなじみのPhilippinesのBGCです。BGC※はいまPhilippineで最も地価が高いと言われてるエリアです。
(https://en.m.wikipedia.org/wiki/Bonifacio_Global_City)

エンド向けに売買されてる平米単価は高いところでphp120万、今の為替レートで294万円となります。コロナで
来れて無かった2年の間にも不動産開発は底堅く動いているのを目の当たりにしました。

すぐ隣はPhilippineのビバリーヒルズと言われてる1世帯が1000坪クラスの邸宅が立ち並ぶForbes Park※があり、
(https://en.m.wikipedia.org/wiki/Forbes_Park,_Makati)
反対側では大手デベロッパーのMEGA WORLDブランドのMckinley west の開発がさらに進んでいます。

いよいよ、売却に向けての出口も見えてきたこのタイミングで若干の募集枠をオープンします。
恐らく2年間で200％は固いと思いますので、買い戻し特約も付与できます。
特約プランは1月10日で締め切りです。期日が来た時点で着地していなければ権利買取の保全策も用意している
ので、参加には最後のチャンスになると思います。

ちなみに我々の想定出口は、コンドミニアムを開発販売するdeveloperです。Philippines大手2番手のdeveloper
が最も見込みが高く、合わせて銀行developerからのLOIも出ております。そのほか、シンガポール系、中華系か
らも打診がある状況です。それ以外にも日系からもオファーがあります。
登記書類も最終processまで来ておりますので、このタイミングから参加できる方はかなり有利だと思います。

実際のプランや売却計画など詳細は個別面談の際にお伝えします。
ご興味ある方は、
info@planning-network.co.jp
「ランドバンキングの件」の表題でメッセージをお送りください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

フィリピン住宅知識

フィリピンに住むとなれば、まず気になるのは住宅事情。下見の際に注意したいポイント、契約期間、家賃の支払い
方法……
また、日本ではありえないような住宅トラブルも、フィリピンでは十分ありえます。
引越しに苦労しないよう、よく調べてから下見に行きましょう。

■日々の住まいの違い

住まいに関する常識には、日本とフィリピンで共通する点ももちろん多くありますが、ちょっと違う点もあります。
主な違いを挙げると、以下のようなものが思いつきます。

（1）　南向きは必ずしも好まれない。

熱帯の国フィリピンでは、住宅は涼しさ重視です。南向きは熱いため、フィリピン人には不人気です。好まれる方位
ナンバーワンは東向き。北向きも涼しいので人気ありです。西向きはマニラ湾に沈む夕日が見えるようであれば○。

（2）　風呂がない

シャワー中心の生活なので、バスタブがある住居は非常に少なくなっています。シャワーも電気温水器が多く、出
力・水力ともに不足気味。「家に帰ったらお風呂でゆっくり」という向きは、最新のコンドミニアムなら装備もあり
ますが、どうしても賃料は張ります。いっそのこと、「風呂はホテルで」と割り切ったほうが安く済むかもしれませ
ん。

（3）　メイド部屋がある

中流層は子守（ヤヤ）やメイドを雇うのが普通です。メイドといっても、秋葉原のメイドカフェとはずいぶんイメー
ジが違いますが・・・。メイドは住み込みが基本なので、家族向きの物件ではメイド部屋が付いているのが普通です。
メイド部屋がない場合は、居間で寝泊りしてもらうか、通いになりますが、居間で寝泊りされると、なれない日本人
としては夜など、結構気を遣うものです。

（4）　賃貸料は小切手払い

銀行振り込みが発達していないフィリピンでは、賃料の支払いのために先日付の小切手をきることが求められます。
即ち、小切手がないと借りられません。日本では個人ではあまり使うことの少ない小切手ですが、フィリピンに住む
ことになったらまず当座口座（Checking Account）を開くことをお勧めします。

（5）　部屋のタイプ

日本のワンルームは、フィリピンではスツディオ（Studio）と呼ばれます。以下、寝室の数で1BR（ワンベッドルー
ム）、2BR（ツーベッドルーム）等と数えます。また、シャワー・トイレは一緒になっているのが基本で、バスルーム
と総称されます。寝室とバスルームの数で部屋タイプを呼ぶのが普通です。

（6）　エアコンは家具のうち

フィリピンでは日本のようなセパレートタイプのエアコンは普及しておらず、一体型が殆どです。壁にエアコン取り
付け穴があり、入居者が据えつけないといけません。エアコン備え付け済みの住居は、原則「家具付き」（Semi Furn
ished）の扱いになります。エアコンを改めて購入して備え付けるには日数がかかりますので、その間暑い上に、エア
コン取り付け穴から泥棒が入ることも多々あります。入居時に「エアコン付き」を交渉してみましょう。

西島筆