本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

今日はバリ島の最終日。今回はLUXU＋BALI　（　https://luxubali2.net　）のクライアントのアテンドで現地弁護士事務
所との打ち合わせや、現地での各種視察などを行ってきました。

3月9日に日本を発ち、Philippinesに入り、17日にMindanao島に行き、19日にバリ島に移動しました。
そして、今日26日にJakartaに移動してから、トランジットして成田に向かいます。

現在、成田→バリ島の直行便が、旅行客の増加が見込めず、一部マナドというところを経由しての実質減便となっています。
ホントに海外に出ていく人が増えないですね。円安傾向が続いているため、海外に関するものの価格が高くなっているのも
大きな理由でしょう。

すでに多くの方は、日本の海外での金持ちランキングは低下しつつあると認識されていると思いますが、海外に出るとその
傾向は一瞬で理解できると思います。はっきり言って日本は経済大国ならぬ経済小国です・・・
こうなることは予想できていたので、10年以上前から海外に基盤を作ってきたわけです。

バリ島の不動産については散々お伝えしてきていますし、4月はほぼ1ヵ月バリにいるので、また改めてお伝えしたいと思い
ます。ということで、今回はインドネシア、とくにジャワ島のほうでの現地向けの不動産開発事業にフォーカスしてみたい
と思います。

実は、インドネシアは長年深刻な住宅不足に悩まされています。都市部では急速な人口増加が進み、住宅の需要は右肩上がり
に上昇しています。その一方で、需要に見合ったペースで住宅供給が進んではおらず、所得の上昇ペースが住宅価格の上昇
ペースに追いついていないため、主に中低所得者の人々を中心に住宅不足が深刻化しています。

インドネシア中央統計局が実施した2020年の全国社会経済調査（Susenas:Survei Sosial Ekonomi Nasional）によると、イン
ドネシアの住宅不足は1275万戸にのぼります。

また、公共事業・国民住宅省によると、首都ジャカルタでは120万戸の住宅が不足しています。インドネシア政府も、このよう
な住宅不足解消のために住宅百万戸プログラムや国民住宅貯蓄「TAPERA（Tabungan Perumahan Rakyat）などの住宅政策を実施
しております。

日本では住宅を販売する際は、ディベロッパーが土地を買い上げて家を建てたうえで販売するという建売住宅が一般的ですが、
インドネシアでは売建住宅という形式が一般的です。売建住宅の場合は地主からの土地仕入れ前に販売されるという点が特徴
的です。
今後、ここのプロジェクトにも参画できるようなスキームを提供していきます。
その一例を次のパートで解説したいと思います。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

売建住宅プロジェクトについて。

第1段階：
地主から土地仕入れ前の段階で住宅売買（予約）契約を行う。
購入者はこの段階で銀行ローンを申し込み、頭金30％を支払います。

第2段階：
この段階ではまだ地主への土地代金を支払わず、住宅用の土地は地主名義のまま開発します。
（個別条件で土地代金の一部の支払いが発生する可能性があります。）

第3段階：
この段階で投資額の元本を回収し、売り上げの一部も回収します。
ディベロッパーを介さずに土地所有権が移転します。

第4段階：
この段階で売り上げ総額を回収、全額清算後に投資配当を還元します。

上に述べたように住宅不足が深刻なインドネシアでは住宅供給が喫緊の課題であり、投資家の皆様にとってはこのような住宅プロ
ジェクトへの投資に大きな魅力があります。インドネシア独自の売建方式では少額の投資で大きな住宅プロジェクトを実現させる
ことが可能であり、その理由には以下のものが挙げられます。

①地主からの土地の仕入れは部分的に買い進め、地主への代金は後払いが可能
②土地仕入れ前の状態で購入者から住宅の販売代金の30％を頭金として受け取る
③住宅の基礎部分が完成した時点で銀行からローンの約70%（前金がない場合は住宅価格の50%）の実行を受けられ、更に屋根が
完成した段階で住宅価格の90%までの住宅ローンを受けることができます。
④施工業者への建築代金の分割払いが可能
⑤有力ディベロッパーは収益力のある土地への目利き力がある

この様に業者や地主への支払いは「後払い」とし、銀行融資は「住宅完成前の実行」という背景からディベロッパー又は本プロジ
ェクトへの投資家にとっては少額の資金で大規模な住宅プロジェクトに参加する事が可能となります。
今後はこちらをプロジェクトして参加頂けるスキームなどを組んでいきます。

主体的にプロジェクトを進めたい方、または個人的に出資したい方、参画方法でリターンも異なりますので、まずはお気軽にご相談
ください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

新・フィリピンと日本の歴史（６）

日本に当時のスペインやポルトガルといった列強と渡り合えるそんな実力があったのかと言いますと、

種子島にマッチロック式ライフル（火縄銃）が伝来した際（それ以前に海上交易で手に入れていたという新説も存在
します。）、日本の技術で再現が不可能なものは「ねじ」の技術だけで、それ以外の技術（治金）に関しては欧州を
上回っておりました。（欧州は良質な鉄鉱石が採れたからという理由もあります。）
ねじの技術を吸収した日本は、このマッチロック式ライフルを種子島と呼称し、鍛冶屋がまたたく間のうちに量産し、
小型の鉄砲と呼ばれるもの大型の大筒と呼ばれるものが普及し、戦場にも積極的に用いられ、戦国期で50万挺も製造、
利用したと言われています。
気が付けば、日本の鍛冶の技術力の地の力もあったおかげもあって性能も欧州式よりも高いものとなっておりました。
伝来から数十年で大量生産し、全欧州の保有数を日本一国で上回るという状態になっていますし、当時の兵力におい
ても日本は非常に高く、欧州全体であっても秀吉の小田原攻め、関が原合戦どころか、川中島の合戦規模の動員すら
難しい状態でした。
このような理由から、武力においての日本征服は非常に困難であったとのことです。

さて、3回もの降伏勧告を受けたフィリピン総督のダスマリナスは日本人の来襲を恐れて様々な指令を下しています。
一五九二年に出された指令の一部を紹介します。

以下書籍引用
日本人敵兵来襲の懸念は各方面において確認され、かつゲルマン人海賊は現に当地にあって、日々沿岸を劫掠しつつ
あれば、市内に在住せる多数の日本人商人に対する不安を除去するため、彼らの武器を悉皆没収して後、彼らに市街
の居留地即ち一定地域を指定して、同地に居住して商貨を販売せしむべし。同時に、日本人下僕に対して取るべき手
段も考慮せざるべからず。蓋し、当地には彼らは非常に多数にして、我等の住宅にも、市内にも自由に出入りするこ
とを許されたれば、この危険に直面して彼らは放火あるいは類似の災害を醸すやも計られず。
(岩生成一 著『南洋日本町の研究』p.216　昭和15年刊)　p.232～233)

それまで日本人商人はマニラ市内の各地に居住していましたが、この指令により一定地域に定住することが命令され
ました。そしてこの指令が、マニラ市外に日本人町が発生の起源になるものと考えて良いと思われます。また「日本
人下僕」とあるのは、スペイン船により連れてこられた日本人奴隷がスペイン人の家庭で下僕として働いていたこと
を意味するようで、これが秀吉の伴天連追放令の主たる原因となりました。
彼らも悉く日本人町への移住を命じられました。史料には移住先の地名については記されていないようです。

その後、日本人が来襲する動きがなかったので再び貿易活動が行われるようになったのだが、数年後にスペイン人が
激昂する事件が起こります。

つづく（西島筆）