本メールは、1週間に2回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

コロナおかげというと聞こえは悪いかもしれませんが、日本とバリ島をオンラインでつなぎ不動産物件をご紹介していく【バーチャル視察ツアー】がなかなか好評です。

通常のアジア諸国の不動産投資では、コンドミニアムの1室を購入し、客付けし、家賃収入を得るのが一般的ですが、バリ島ではVILLA（ヴィラ：戸建の一軒家）を購入し、ツーリストやロングステイヤーに貸し出すいわゆる民泊のマーケットがあります。

現地のVILLA物件をご紹介してまわるこの企画、バリ島の空気間さえわかれば、あとは物件の概要と、その地域の特性を理解しながら検討できる形となっています。
・物件の見極め方
・購入の際の独自のポイント
・出口までを見据えたプラン
なども毎回お伝えしています。

不動産投資の観点で、バリ島が面白いのは、
所有権物件（Freehold）でのキャピタルゲインが期待でき、
借地物件(Leasehold)でのインカムゲインが期待できるところですが、

1)外国人による借地Villaの売買マーケットが確立している。
2)賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8~15%は得られる計算になる。米ドル、場合によっては日本円建ての家賃収納も可能。

提携している不動産会社の代表がフランスと日本のハーフでもあるので、フランス人オーナーの物件などを預かったりしています。正直なところ、フランス人オーナーが建てたVILLAはセンスも良く、宿泊客からも人気なので、ここも大きなポイントになります。

あとは、コロナ収束後の客足の戻り具合をどう見るかですが、バリ島は毎回大きな事件的イベントが起きてもそれを上回る観光来島者を記録していっています。大きな要素としては宗教的に全メジャー宗教に寛容であることから全方位で受け入れができている点が挙げられます。
また、インドネシア国内での所得水準の上昇も見込まれているので、海外・国内旅行としてのバリ島への観光来島は他の国と比較しても非常に明るいのではないかと思います。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

マルチカレンシーは、ノーリスク！？

マルチカレンシーは、投資ではないので基本的にノーリスクだといえます。
なぜなら、保有している円を外国の通貨に換えるだけだから。

一時的な為替の変動などを見れば、リスクがあるように見えるかもしれません。
しかし、そのまま保有する通貨を外国へ行ったときに使用すれば、為替リスクもなくなりますよね。

そのときにポイントとなるのが、日本の銀行を介していない通貨を保有する必要がある、ということ。

「外国の銀行だから、外資系銀行は大丈夫」と思いがちですが、国内にある外資系金融機関は日本の銀行法が適用されるため、日本の銀行と同じ扱いとなるのです。

さらにマルチカレンシーには、リスク管理以外の面もあります。

実際、インドネシアの銀行などには、年間利息で6%程度が付くこともあるのです。モンゴルやアゼルバイジャンなどに至っては、10%超の銀行金利ということもあります。
こうした銀行と比較してみれば、同じ期間、通貨を保有し続けるのであれば金利の高いところのほうが有利ですよね。

ただし、最近では海外での口座開設も非常に難しくなっていて、現地での在住証明を提出しないと開設できないことも多いです。

そのため、海外の視察ツアーなどに参加したり、現地に精通しているところから紹介してもらったりといったかたちで、口座開設を行うことをオススメします。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

タイトル（所有権利）の種類と不動産の保有方法 ②
前回に引き続き、不動産の保有方法についてお伝えしたいと思います。

Hak Guna Bangunan（ハク・グナ・バングナン／建物の使用権）
このタイトルは、インドネシア国籍の市民または PT（株式会社）や PMA（外国資本会社）など、インドネシアの法律に基づいた法人企業が保有をすることができます。
PMA として活動が認められている法人企業は 30 年までの権利期間となり、さらに更新契
約で 20 年、合計 50 年の権利が認められております。
但し、PMA における外国株式保有比率は、事業活動の種類によって制限されています、場
合によっては 49％まで低下しますので、これはあなたにとって適切な選択肢ではないかもしれません。

またこの法律は、農業基本法に基づいています。
土地を取得する目的だけで PMA を形成することは認められていません。
土地購入は、会社が形成される目的に関連していなければなりません。建物の使用権取得のプロセスには個々の状況に応じて長所と短所があります。
当該不動産は会社の資産になるため、税務責任が課されることも考慮に入れておかなくてはなりません。

法人名義で HGB（建物の使用権）を使用する場合、3 年以内に開発が行われない場合、政
府によって放棄された土地と見なされるため、使用権利が剥奪される可能性もあります。
HGB（建物の使用権）は担保として抵当に入れることができます。

Hak Pakai (ハク・パカイ使用権)
Hak Pakai（使用権）は、インドネシアの市民、PT（株式会社）、外国人駐在員事務所、有効な居住許可（KITAS）を保持する外国人が利用することができます。

KITAS を保持する外国人の使用権は 30 年まで認められております。使用権では、居住地指定のある一人/家族につき 1 つの証明書を所持することができ、最大面積は 20 アールまでと決められております。KITAS の有効期間が切れた場合、またはインドネシアに 12 ヶ月間居住していない場合は、権利が取り消され、その土地は州または元の土地所有者に返却されます。

農業基本法および空間計画に関する規制【Perment ATR（Agraria dan Tata Ruang）No. 29/2016】により、不動産の資産価値が高層建築物の場合 20 憶ドル、戸建て住宅の場合 50億ドルが最小財産価値でなければなりません。Hak Pakai（使用権）は担保として抵当に入れることができます。


法人、個人どんな形で所有するか、実質的なリスク管理をどうするか、この辺りを事前にスキーム作り対応できると非常に安心ですね！