本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

Indonesia滞在も残り2日となりました。流石に本物のお鮨などが恋しくなりますね。

現地にてティア2に位置するデベロッパーのAmarta GroupのCEOの Ariefさんとミーティングをさせて頂きました。
彼らは2006年創業の不動産developerとして、現在も精力的に戸建の開発事業をメインに動かしております。

Indonesiaでの土地の価格は、2008年のリーマンショック、2014年の大統領選挙でも下がらず、今もなお上昇していま
す。Indonesiaの不動産協会の3団体に加盟している Ariefさん曰く、現実的な問題として、アパートが過剰供給になっ
ており戸建住宅ニーズに対して、1300万戸の住宅が足りないと試算がはじかれているとのことでした。

単年ベースでみると、毎年160万戸の住宅が必要なところに、120万戸しか住宅ができず、40万戸が足りていません。

また、コロナ禍だった昨年から今年にかけて、価格帯的には、500万以下のマーケット（敷地72㎡　建築平米38㎡　
平屋タイプ　土地代込みにて500万円～600万円）が大きく動いているようです。
実績としても、1ヵ月半で40軒以上を販売し、2.4億円以上の売上を叩き出したと言われていました。

ターゲットとしては、ミレニアム世代へのセグメントを行っており、パンデミックの中で、デジタルマーケティングを
おこなっており、特にSNSを活用し、住宅展示場までSNSで誘導して、営業し、クロージングを行うという流れです。
10万円の予算で200人を集客できる！の集客コストをかけずに販売に繋げることをできているのものこちらの会社のノウ
ハウではあります。

そして、一般的な住宅ローンは何年かというと、日本は30年、35年に対して、Indonesiaでは10年、15年、20年が
多く、若干短いのが特徴です。金利も二桁％なので大変ですよね・・・

ちなみに「売建住宅（VOL127号参照）」事業をやっていく中において、最も重要なのが開発用地確保です。
あえて銀行融資がつかない用地などを狙い、一旦そこを買い上げて開発を入れたりすることでさらなる収益をアップを
はかることも可能です。
権利書が不完全な状態になっているものや税金が未払いになっているものなど、Philippinesでも同様の事象があるので
よくわかりますが、一般マーケットプライスより格安の金額で押さえ、かつキャッシュ対応することで開発を進めて行
きます。賢い方ならお気付きだと思いますが、難易度の高い土地を仕上げることで利益率が各段に高くなるわけです。

というのが、Indonesiaの戸建不動産事情です。
これにピンときた方は一緒にIndonesiaのマーケットを攻めていきたいですね！
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

最近に巷で人気で、即、枠が埋まると評判の「利回りくん」を見てみたいと思います。

・利回りくんとは不動産投資型クラウドファンディングサービス
・1万円から少額・分散投資ができる
・堀江貴文さんや前澤友作さんなどの著名人とのコラボ案件もある

投資家が不動産投資をするには、大きな元本や入念な下見、周辺の開発状況など、様々なことを調べる必要があります。
そのため、時間や資金に余力がない人は、不動産投資になかなか足を踏み入れられない状況でした。
しかし、利回りくんを使えば少額から厳選された不動産へ投資できるようになる。というのが宣伝文句のようです。

利回りくんでは収益を上げるだけでなく、不動産を通じて社会貢献をすることもコンセプトにしているようです。

利回りくんで行う不動産投資の流れ
①オーナーが不動産条件を提示し、サポーター（投資家）を募集する
②利回りくんに掲載されたプロジェクトに投資家が投資する
③テナント（入居者）からの賃料や売却益で利益を上げる
④利益を分配金として投資家に還元する

変わり種の投資もあるようで、以下は実業家で有名な堀江貴文さんが立ち上げた宇宙ベンチャー企業「インターステラ
テクノロジズ株式会社」の案件です。

◆大樹町ロケットファンド第2号

プロジェクト名 　大樹町ロケットファンド第2号
収益タイプ 　インカムゲイン型
募集金額 　2億200万円
応募金額 　2億5300万円 （2022年10月11日現在）
最低出資金額 　1万円
募集方式 　先着順
募集期間 　2022年10月4日12:00 ? 2022年10月17日12:00
運用期間 　10年
想定利回り（年利）5.5%

『大樹町ロケットファンド』は、いち投資家として宇宙への夢を一緒に歩んでいける、ロケット関連施設の『大家さん』に
なれる仕組みです。
また、このファンドはロケット開発だけでなく、自然豊かな北海道の小さな町「大樹町」の地方創生に携わることにもなり
ます。十勝地方・大樹町は人口約5400人の非常に小さい町ですが、官民一体となって「宇宙のまちづくり」を進めています。
実際に昨年度は60年ぶりに人口が増えたり、レストランや宿泊施設が立つなど、盛り上がりを見せています。

本ファンドは、北海道広尾郡大樹町に立地する「構造試験棟」を任意組合で取得し、運営します。
構造試験棟は、ロケットの非常に重要な部分である、約7メートルほどのタンクの開発試験を行う場所です。

利回りくんで不動産投資をするメリットは主に4つあります。

①1万円から投資できる
②優先劣後出資方式を採用している
③著名人とのコラボ経験がある
④楽天ポイントと提携している

利回りくんには以下のようなデメリット・注意点があります。

①元本や分配金の保証がない
②応募しても当選しないことがある

小口からできる投資としては非常に面白いのではないでしょうか(^^)/
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

フィリピン経済：22年4-6月期の成長率は前年同期比7.4％増～外出・移動制限の緩和により内需が回復、５期連続のプ
ラス成長に

2022年4-6月期の実質GDP成長率は前年同期比7.4％増1（前期：同8.2％増）と低下し、市場予想2（同8.4％増）を下回
る結果となった。

4-6月期の実質GDPを需要項目別に見ると、主に消費の鈍化と純輸出の悪化が成長率低下に繋がったことが分かる。

まず民間消費は前年同期比8.6％増（前期：同10.0％増）と鈍化した。民間消費の内訳を見ると、娯楽・文化（同35.0
％増）とレストラン・ホテル（同32.3％増）、交通（同25.7％増）、通信（同10.3％増）が二桁成長となったほか、民
間消費全体の約４割を占める食料・飲料（同5.8％増）や教育（同7.2％増）、住宅・水道光熱（同7.0％増）、衣服・
履物（同4.5％増）は増加傾向が続いた一方で、保健（同2.4％減）が減少した。

政府消費は同11.1％増（前期：同3.6％増）と大きく上昇した。

総固定資本形成は同13.2％増（前期：同11.8％増）と、高い伸びが続いた。建設投資が同15.7％増（前期：同14.7％
増）、設備投資が同11.7％増（前期：同9.9％増）となり、それぞれ伸びが加速して二桁成長となった。なお、設備投
資の内訳を見ると、産業用機械（同3.8％減）が減少したものの、全体の約半分を占める輸送用機器（同25.1％増）と
一般工業機械（同8.2％増）の伸びが加速した。

純輸出は実質GDP成長率への寄与度が▲4.0％ポイントとなり、前期の▲2.9％ポイントからマイナス幅が拡大した。ま
ず財・サービス輸出は同4.3％増（前期：同10.4％増）と、伸びが鈍化した。輸出の内訳を見ると、サービス輸出（同1
2.6％増）が大きく増加したが、財輸出（同2.1％減）が減少した。一方、財・サービス輸入は同13.6％増（前期：同15.
4％増）となり、二桁成長が続いた。
フィリピンの実質ＧＤＰ成長率（需要側）/フィリピン 実質ＧＤＰ成長率（供給側）
供給項目別に見ると、主に第二次産業の鈍化が成長率低下に繋がった。

まずＧＤＰの約６割を占める第三次産業は同9.1％増（前期: 同9.9％増）と伸びが鈍化したものの、堅調な伸びを維持
した。運輸・倉庫業（同27.1％増）と宿泊・飲食業（同29.9％増）が二桁成長を続けたほか、全体の約２割を占める卸
売・小売（同9.7％増）や行政・国防（同9.1％増）、専門・ビジネスサービス業（同7.7％増）、情報・通信業（同10.
7％増）がそれぞれ底堅い伸びとなった。一方、保健衛生・社会活動（同1.8％増）や不動産業（同3.9％増）、金融・
保険業（同4.2％増）は緩やかな伸びに止まった。

第二次産業は同6.3％増（前期：同10.5％増）となり、伸びが鈍化した。まず製造業は同2.1％増（前期：同9.8％増）
と鈍化した。製造業の内訳をみると、化学製品（同9.6％増）の好調こそ続いたものの、主力のコンピュータ・電子機
器（同1.3％増）や輸送用機器（同2.1％増）、食品加工（同2.1％増）が伸び悩んだほか、石油製品（同11.8％減）が
大幅に減少した。また建設業（同19.0％増）が好調、電気･ガス・水道（同5.4％増）が底堅い伸びを維持した一方、鉱
業・採石業（同7.3％減）は減少した。

第一次産業は前年同期比0.2％増（前期：同0.2％増）と停滞した。前期までアフリカ豚熱発生の影響により低迷してい
た家畜（同2.3％増）が回復した一方、サトウキビ（同50.1％減）やマンゴー（同3.8％減）などの農作物が減少したほ
か、漁業・養殖業（同2.3％減）が低迷した。

1 2022年8月9日、フィリピン統計庁（ＰＳＡ）が2022年4-6月期の国内総生産（ＧＤＰ）統計を公表した。
2 Bloomberg調査
4-6月期のＧＤＰの評価と先行きのポイント
フィリピン経済は新型コロナウイルスの感染拡大を背景に2020年に景気が悪化して実質GDP成長率が前年比▲9.5％と減
少したが、昨年4-6月期以降は経済活動の再開や前年同期の落ち込みからの反動増（ベース効果）によってプラス成長
が続いている。今回発表された22年4-6月期の成長率は前年同期比+7.4％となり、前期の同8.2％増から低下したものの、
高成長を維持した。

4-6月期は新型コロナの感染状況が落ち着き、経済活動の再開が進んだため、内需が堅調だった。1-3月はオミクロン株
到来による感染拡大が生じて（図表３）、フィリピン政府は首都圏の外出・移動制限措置の警戒レベルを５段階中３番
目に厳しい水準に引き上げるなどの活動制限を短期的に強化したが、4-6月は新規感染者数が平均300人弱で推移するな
ど感染状況が落ち着いていたため、外出・移動制限措置はほとんどの地域で規制が最も緩い水準で維持された。コロナ
規制が緩和されたことで4-6月期は人流と消費者心理が改善した。実際、小売・娯楽関連施設への移動量をみると4-6月
平均はコロナ前と比べて10.3％増となり、1-3月平均の同3.5％減から改善した（図表４）。また５月９日の総選挙・大
統領選挙に向けて政党等による選挙関連支出が加速したことや、ペソ安を背景に海外就労者の送金が大きく増加したこ
とも追い風となり、民間消費は同8.6％増（前期：同10.0％増）と高い伸びを維持した。

投資は同13.2％増と大幅な増加が続いた。政権交代による政策変更の可能性にもかかわらず、企業の設備投資（同11.7
％増）の抑制は見られなかったほか、５月の選挙を前に建設活動が一時禁止されていたものの、建設投資（同11.7％
増）も好調だった。

財貨輸出は同2.1％減と減少した。中国の都市封鎖によるサプライチェーンの混乱や世界的な景気減速が輸出の重石と
なった。一方、内需の回復により財貨輸入は大幅に増加（同11.3％増）しており、外需は成長率の押し下げ要因となっ
た。
（図表３）フィリピンの新規感染者数の推移/（図表４）フィリピンの外出状況
フィリピンの足元の新規感染者数は1日4000人程度まで増加するなど感染リスクはやや高まりつつあるが、現在のとこ
ろ活動制限が厳格化されるほどには感染状況や医療体制は悪化していない。今後も新型コロナウイルスワクチンの更な
る普及などにより、当面は感染が抑制された状況が続いて企業・消費者マインドの改善や雇用情勢の改善を通じて内需
の回復が続くものと予想される。

しかし、ロシアのウクライナ侵攻を背景とするコモディティ価格の高騰やペソ安による輸入物価の上昇によりフィリピ
ンではインフレが高進しており、消費者の購買力に悪影響を及ぼしつつある。７月の消費者物価上昇率は前年同月比6.
4％増となり、フィリピン中銀のインフレ目標である2.0～4.0％を上回るペースで推移している。フィリピン中銀は足
元のインフレ率の上昇と国内経済の回復を背景に金融緩和策の縮小に舵を切り、今年に入って政策金利（翌日物借入金
利）を1.25％引き上げて3.25％としている。８月も0.5％の追加利上げが実施され、その後も金融引き締めが進められ
る展開が予想される。このほか、足元では欧州や米国が景気後退に陥る懸念が高まり、輸出の逆風は更に強まってきて
いる。フィリピン経済はコロナ禍からの回復局面が続いているものの、こうした不確実要素が今後の同国経済の回復を
妨げるリスクに注意する必要があるだろう。