本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

今の季節だと日中は30度を越してます。ちょっと歩くだけで汗だくですね。

到着しての翌日、もっとも直近で仕掛けているBGCエリアを散策してきました。

すぐ隣はPhilippineのビバリーヒルズと言われてる1世帯が1000坪クラスの邸宅が立ち並ぶForbes Park※があり、
(https://en.m.wikipedia.org/wiki/Forbes_Park,_Makati)
反対側では大手デベロッパーのMEGA WORLDブランドのMckinley west の開発がさらに進んでいます。

ここBGC※はいまPhilippineで最も地価が高いと言われてるエリアです。
(https://en.m.wikipedia.org/wiki/Bonifacio_Global_City)

エンド向けに売買されてる平米単価は高いところでphp120万、今の為替レートで294万円となります。コロナで来れて無かった2年の間にも
不動産開発は底堅く動いているのを目の当たりにしました。

◇

ちなみにアジアでも不動産REITが本格的になってきたわけですが、市場規模として約10兆円。

タイ：初上場2014年、上場数23
マレーシア：2005年、18
シンガポール：2002年、44
インドネシア：2013年、3
フィリピン：2020、6

そんな中、Philippines大手財閥であり最大デベロッパーのAYALAがPhilippinesでの初となるREIT上場を2020年7月に果たしています。
「2008年から準備してきた我が社にとって歴史的な1歩だ」と、Ayala Landの会長であるFernando Zobel de Ayala氏は言う。

これは元々政府が2009年にREITを許可する法律を制定したものの、レギュレーションが厳しすぎて、それまでどこも名乗りをあげていなかった。
しかし、2020年の1月に規制緩和があったことで、国内初の上場が実現した。これにより、Philippinesでは土地の所有を基本的に禁止されている
外国人が間接的に不動産に投資することが可能になることを意味し、開発側はREITに物件を売却することで投資の早期回収が実現し、開発スピード
を速められる形とった。

◇

現にREIT上場している企業は2022年4月現在で6社

アヤラランドREIT（AREIT）
2020年7月27日上場で、新規株式公開（IPO）の価格は1株当たり27ペソ（約59.1円）でした。
AREITのポートフォリオの当初の評価額は36億ペソ（約298億円）で、アヤラ・ノース・エクスチェンジ、マッキンリー・エクスチェンジ、
ソラリス・ワンで構成されていました。上場以降、AREITは追加の物件を取得しており、代表的なものに、ザ・サーティエス・コーポレート・
センター（パシグシティ）、ラグーナ・テクノパーク内の土地区画およびテレパフォーマンス・セブなどがあります。

ダブルドラゴンREIT（DDMPR）
2021年3月19日上場で、IPO価格は、1株当たり2.25ペソ（約4.9円）でした。
DDMPRによると、IPOで調達した資金の大半はセントラルハブ・インダストリアル・センターズ社に注入され、国内での工業倉庫のプレゼンスを
高めるのに充てられるという。

フィリンベストREIT（FILRT）
2021年8月12日上場で、IPO価格は1株当たり7ペソ（約17.5円）でした。
ポートフォリオには17棟の建物が含まれ、うち16棟はアラバンのノースゲート・サイバーゾンに、1棟はセブITパークのリテール店舗付き
オフィスタワーです。

ロビンソンズランド・コマーシャルREIT（RLCR）
2021年9月14日上場で、IPOの価格は1株当たり6.45ペソ（約14.1円）でした。
最終提示価格ベースでは、国内最大規模のREITとなり、時価総額は642億ペソ（約1,406億円）です。同社は、最も「地理的に多様な」REIT
ポートフォリオを誇っており、14棟の商業不動産物件、賃貸可能オフィス面積425,000平米で構成されています。

メガワールドREIT（MREIT）
https://mreit.com.ph
上場は2021年9月30日に予定されていましたが、予想を上回る需要により、10月1日に変更されました。
MREITのIPO価格は1株当たり16.1ペソ（約35.3円）でした。
物件評価額は556億ペソ（約1,218億円）で、224,430平米の賃貸可能スペースで構成されています。MREITのケヴィン・タン社長は、同社の
ポートフォリオのテナントのほとんどはビジネス・プロセス・アウトソーシング（BPO）企業だとコメントしています。

CREIT (Citicore Energy REIT Corp.)　
https://www.creit.com.ph

※情報参照元　
https://propertyaccess.jp/…/philippines-reit-more-listings

◇

REITの急速な広がりによりPhilippinesにおける不動産投資や不動産ビジネスはますます目が離せなくなったわけですが、ここで必要になってくる
のはJAPAN quality だと確信してます。

正直、鉄筋やブロックなど、コンドミニアムの建設工程を見るだけでも心配になるばかりだし、排水勾配がついてなかったり、階段の段差の高さが
異なったり、コンセントの位置など、日本では当たり前のことがまだまだ実現されていない部分もあります。

今後はこれらが当たり前のように改善され、住宅向けのIOTが浸透していくことになるでしょう。潮目はもう変わりつつあります。そこに気付いた
日本のデベロッパーやハウスメーカーは、人口ボーナスが2045年まで続くと言われているPhilippinesで勝ち組になれるはずです。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

【バフェットに便乗したい人集まれ】
ウォーレンバフェットは聞いた人も多いでしょう。

彼が新しく何か銘柄を買うといつもニュースになります。
前回大きく報道されたのは2020年8月。世の中はコロナと戦って先行きが不透明の時に日本の商社株を買っていたニュースが出ました。

そこから今何パーセント伸びたかご存じでしょうか。丸紅は+80％、三菱商事、三井物産は+50％などなど恐ろしい数字が並んでおり、どこまで先を
読めていたのかバフェットとなりました。2008年のリーマンショックにはゴールドマンの株を買いましたしたし、原油相場が荒れればオキシデンタル
ペトロリアムを買っていました。

さてそんなバフェットが新しい銘柄を入れたので解説します。
今回彼が買った銘柄がHPという株です。ロゴをみたら見たことあるとなる人もいるでしょう。パソコン周辺機器やプリンターですね。

バフェットが得意とするのは割安株への投資です。さてでは株の割安割高はどうやったらわかるのか。PERという指標を一般的には使います。
これは株価が会社の利益に対して何倍の値がついているかという指標です。PERが３の場合は3年分の利益が今の株価水準だということです。

S&P500の平均はだいたい19倍です。一方このHPという会社は8倍です。つまり一般的な企業よりも割安ということがわかります。あの時バフェットと
一緒に投資していれば！と思った方も多いんじゃないですか？
今回はチャンスですよ。

これに気づけてまだ株価が乗ってきてないので。今なら前の商社株くらいの恩恵はありそうです。昨年にはゲーム機やパソコン向け周辺機器部門を
買収しているので今からも力はついていく会社だと思います。

◇

5月から資産運用全般における相談・メンテナンスを依頼できるサービスを展開いたします。
こちらのコラムでご案内しているプロの専門家のご紹介が可能ですのでお気軽にご参加ください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

インドネシアでは日本と同様、人々は米や麺を主食として食べ、鶏肉や牛肉を使った料理が多くあります。
そしてインドネシア料理は日本料理と比べると使う香辛料は異なるものの、食材は日本と似ているため、日本人でも食べやすいものが多いです。
しかし現地に長く滞在すると日本食が恋しくなることもしばしばあります。そんな時に頼りになるのが日系スーパーマーケットです。

◇

今回は、インドネシアにおける日系スーパーマーケットについてご紹介していきます。

それではインドネシアにある幾つかの日系スーパーマーケットをそれぞれの特徴と併せてご紹介していきます。
まず一般的に日系スーパーマーケットはどこも日本から輸入した商品などが数多く取り揃えられており、日本で売られている商品と同じものの
価格が約2倍程度で販売されているため現地では高級スーパーとして認識されているようです。

○Papaya Fresh Gallery（パパイヤフレッシュギャラリー）
「パパイヤ」は、現地に住んでいる日本人の間で非常に有名な日系スーパーの老舗です。
首都ジャカルタだけで4店舗あり、その他バンドン、ジョグジャカルタ、バリなどの地域にも展開しています。
日本からの輸入品は、価格が約２倍になる商品もありますが、日本の味をインドネシアで味わうことができる貴重なスーパーマーケットです。
ここではみりんや醤油などの日本の調味料から、青果、納豆、お惣菜まで日本の様々な商品を購入することができます。

○Jakaichi Mart（じゃかるた市場）
じゃかるた市場は、南ジャカルタにある1店舗のみで展開しています。
インドネシアで日本食レストランを経営している企業が運営しています。
ここでは青果に加え、塩辛やドレッシングなども手に入ります。
また、BBQ用のお肉のケータリングも行っており、肉を焼いてくれるサービス等もあります。

参考WEBサイト：https://www.jakaichimart.com/

○COSMO
COSMOも南ジャカルタで1店舗のみで展開しています。
ここには日本語を話せる従業員がおり、インドネシア語が話せなくても安心して買い物をすることができます。
そして日本の食材に加え、日本食レストランを併設しているため日本料理を楽しむことができるのも特徴のひとつです。

○AEON STORE（イオンストア）
イオンモールはジャカルタ付近に4店舗展開されており、モールの中にAEON STOREが入っています。
AEON STOREには通常のインドネシアのスーパーマーケットで販売されている商品も売られていますが、日本の食材も手に入れることができます。
また、お寿司はRp.3000?（約25円?）とお手頃な価格で販売されています。

参考WEBサイト：
https://www.aeonmall.com/NewsReleases/index/1654
https://keluyuran.com/supermarket-jepang-di-jakarta/

このように、インドネシアには様々な日系スーパーマーケットがあることが分かります。
最も店舗数が多くよく知られているのは、「パパイヤ」ですが、スーパーごとに特徴があるため用途によって使い分けることができそうです。
また、インドネシアの都市部に住む場合はこの様な日系スーパーマーケットを利用すれば、日本食に困ることはなさそうですが、地方には日系
スーパーマーケットがないため、店舗での買い物で日本食を調達するのは難しいです。

◇

ジャカルタなどの都市部に住んでいる日本人以外は、前述で紹介したスーパーマーケットは住まいの近所にはなく、日本食を簡単に手に入れる
ことができないといった状況です。

その様な日本人の方達が利用しているサービスが、オンラインショップです。
インドネシアの大手ECサイトTokopediaで日本食と検索すると、醤油やみりんなどの調味料から、お茶、野菜など様々な日本の商品を見つける
ことができます。
品揃えの面では日系スーパー程ではありませんが、この様にインターネットを使えばある程度は日本食を手に入れることができます。
しかし、生鮮食品となるとオンラインショップで購入するのは難しいのが現状であり、地方に住む日本人が多くの種類の日本食を簡単に手に入れ
ることができる様になるまでにはまだ時間が掛かりそうです。

インドネシアに住む日本人住人の間では「高い値段を支払っても日本食を食べたい」という需要があることがわかりました。「パパイヤ」をはじ
めとする日系スーパーマーケットがジャカルタ近郊で現地に住む日本人の間でこれだけ愛用されている事を考えるとインドネシアの地方に住む
日本人に対してオンラインなどを通して、日本食を届けるサービスの充実化ができれば、そこには潜在的な高いビジネスチャンスがあるのでは
ないでしょうか。

2017年時点での外務省のデータによると、インドネシアに在住している日本人は19,717人となっています。
インドネシアで新規ビジネスを展開する際、インドネシアの人へ向けたビジネスだけでなく、インドネシアに住んでいる日本人という切り口の
ビジネスも考えてみるのはいかがでしょうか。

母国を離れ、外国で暮らす人々には、例えば母国の食品を手に入れるために約2倍の値段設定でもそれら母国の味に高い需要があることがわかり
ます。そして日本に住むインドネシア人にも同じ需要があり、彼らに対して日本に居ながら母国の商品をお届けするサービスにも同様のビジネス
チャンスがあると考えられるでしょう。

参考WEBサイト：
https://www.id.emb-japan.go.jp/visaj_09.html