本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

アジアおよび新興国・地域のREIT市場の発展についてみていきたと思います。

インド、フィリピン、中国などのアジアおよび新興国・地域のREIT市場は、北米、欧州、日本、豪州に比べて規模は小さく、
S&PグローバルREIT指数のウエイトを見ても、北米、欧州、日本、豪州以外は7.2％を占めるに過ぎません（2021年5月時点）。

成熟度でこの4カ国・地域に比肩できそうなのはシンガポール、香港の両REIT市場のみで、他のアジアおよび新興国・地域の
上場REIT市場は黎明期あるいは発展途上にあるのが現状です。
不動産市場規模の大きさや透明性の高さ、アセットタイプやプレーヤーの多様性などでアジアおよびその他新興国・地域は
劣後しますが、将来の成長性、新たな投資機会の探索といった側面では強い期待感があります。

不動産に関する法制度や商習慣、市場動向は各国・地域ばらばらですが、上場REIT市場は、その国・地域の不動産市場を理解
するための地平を提供するだけでなく、国際的な評価の向上にも寄与するはずです。

インドやフィリピン、中国での上場REIT市場の創設は、不動産取引における透明性や鑑定評価の客観性が向上し、導管性や
倒産隔離といった法的な整備、資金調達環境や市場参加が可能なプレーヤーの多様化が進んでいる（あるいは進めようとして
いる）ことを意味しています。

私がビジネスを行っているフィリピンでもREITがどんどん誕生しています。

以下に、具体的なREITを紹介します。

アヤラランドREIT（AREIT）
2020年7月27日上場で、新規株式公開（IPO）の価格は1株当たり27ペソ（約59.1円）でした。2021年8月31日時点で、1株当たり
の価格は36.8ペソ（約80.6円）となっています。AREITのポートフォリオの当初の評価額は136億ペソ（約298億円）で、アヤラ・
ノース・エクスチェンジ、マッキンリー・エクスチェンジ、ソラリス・ワンで構成されていました。上場以降、AREITは追加の
物件を取得しており、代表的なものに、ザ・サーティエス・コーポレート・センター（パシグシティ）、ラグーナ・テクノパ
ーク内の土地区画およびテレパフォーマンス・セブなどがあります。

ダブルドラゴンREIT（DDMPR）
2021年3月19日上場で、IPO価格は、1株当たり2.25ペソ（約4.9円）でした。DDMPRによると、IPOで調達した資金の大半はセント
ラルハブ・インダストリアル・センターズ社に注入され、国内での工業倉庫のプレゼンスを高めるのに充てられるということです。

フィリンベストREIT（FILRT）
2021年8月12日上場で、IPO価格は1株当たり7ペソ（約17.5円）でした。ポートフォリオには17棟の建物が含まれ、うち16棟は
アラバンのノースゲート・サイバーゾンに、1棟はセブITパークのリテール店舗付きオフィスタワーです。

ロビンソンズランド・コマーシャルREIT（RLCR）
2021年9月14日上場で、IPOの価格は1株当たり6.45ペソ（約14.1円）でした。最終提示価格ベースでは、国内最大規模のREITと
なり、時価総額は642億ペソ（約1,406億円）です。同社は、最も「地理的に多様な」REITポートフォリオを誇っており、14棟の
商業不動産物件、賃貸可能オフィス面積425,000平米で構成されています。

メガワールドREIT（MREIT）
上場は2021年9月30日に予定されていましたが、予想を上回る需要により、10月1日に変更されました。MREITのIPO価格は1株当た
り16.1ペソ（約35.3円）でした。物件評価額は556億ペソ（約1,218億円）で、224,430平米の賃貸可能スペースで構成されています。MREITのケヴィン・タン社長は、同社のポートフォリオのテナントのほとんどはビジネス・プロセス・アウトソーシング（BPO）
企業だとコメントしています。

参照元　https://propertyaccess.jp/articles/philippines-reit-more-listings
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

【これから起こる金利高、物価高への対処】
アメリカが金利を上げているのはみなさんもご存じでしょう。さらにロシアウクライナ問題で原油高に伴う
物価高も意識され始めているのが昨今です。

そこで今日は生活の中でこういった問題から被害を受けないようにどういう対処ができるのかという点で
雑誌から取り上げた記事と共に紹介します。
まずは今後金利があがることがある程度わかっているので変動金利商品を選ぶのがいいでしょう。

国債や社債、保険、ネット銀行は変動金利のものを買うか見直してみるのもありでしょう。また金利上昇に
伴い恩恵を得る銀行や保険銘柄なんかは今後上がってくる可能性があります。

インフレに関してはまずは自分が持っている資産がインフレに強い資産なのか、弱い資産なのかを見極める
必要があります。

現金、保険、年金、国債、社債なんかはインフレに弱い資産。

株式、不動産、海外資産、金、原油なんかはインフレに強い資産ですね。

やることといったら弱い資産を減らして、強い資産を増やしていくだけになります。

他にも今後もしかしたら痛みが出てくるかもしれないのは円安です。みなさんは1年前に海外旅行で100万円
分使えたのに今同じように海外旅行したとしてもおそらく90万円分しか使えないことをご存じでしょうか。

日本円はドルに対してものすごく弱くなっていますし今後も続く傾向にあります。

米国株や外貨を持っておくとこういった円安は逆に恩恵を得られるわけです。私の個人資産も半分以上はドル
で持っています。推奨はしていないですが借金がとても有利な時代です。

借金して不動産なんかを買う行為は現金をモノに変える行為なのでインフレではお得になります。金利が上昇
する前に固定金利で借りてしまって不動産なんか買うのもアリですね。

 

この春から資産運用全般における相談・メンテナンスを依頼できるサービスを展開いたします。
こちらのコラムでご案内しているプロの専門家のご紹介が可能ですのでお気軽にご参加ください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

在宅時間が増えたことにより、日本ではペットを飼う人が増加しています。一般社団法人ペットフード協会に
よると、１年以内に新しくペットとなった犬・猫の数は、2019年から2020年にかけて増加傾向にあり、さらに
2020年は2019年よりも増加率が高くなっているとのことです。

インドネシアでも同様の傾向が見られるのでしょうか。
今回は、インドネシアにおけるペット事情についてご紹介します。

Rakuten Insightが2021年１月に行った調査によると、インドネシアにおいて何らかのペットを飼っている人の割合は
約72％にも及ぶことがわかりました。日本でペットを飼っている人の割合は３割に満たないため、インドネシアでは
日本の倍以上の割合でペットが飼われていることになります。また、2018年の同調査と比較すると、インドネシアで
ペットを飼っている人の割合は5ポイント上昇しています。

インドネシアでも日本と同様、コロナ禍でペットを飼う人が増加していることがうかがえます。
次に、インドネシアで人気のあるペットは何か見てみましょう。

ペットの種類別に見ると、最も人気があるのは猫で、47%の人が飼っていると回答しています。その次に多いのは鳥
です。鳥を飼っている人は18％で、ほかの東南アジアの国々と比べても高い割合となっています。実はインドネシア
では鳥も人気があり、観賞用の鳥市場も存在します。特に、ジョグジャカルタやバリの鳥市場は大規模で有名です。

一方、インドネシアにおいて犬の人気はそこまで高くありません。その理由として、イスラム教で犬が不浄な動物と
されており、イスラム教徒から敬遠されていることがあげられます。しかし、イスラム教徒以外の住民など、犬を
飼っている人も一定数いるため、一概にインドネシア人は犬が嫌いだとは言えません。
現に、インドネシアで犬を飼っている人の割合は10%で、日本で犬を飼っている人の割合（11％）と同程度です。

このように、日本と比べると総じてペット好きと言えるインドネシアですが、コロナ禍で特に人気が上昇しているのが
観賞魚です。インドネシア海事水産省の発表によると、2020年から2021年にかけて、観賞魚の養殖が12.3％も増加して
いるとのことです。
観賞魚は養殖業者にとっても利益の多いビジネス分野であり、需要増に伴って今後さらなる発展が見込まれています。

ペットを飼っている人が多いだけに、インドネシアでは関連ビジネスも発展しています。
ペットショップやペット用品店は、都市であれば至る所でみられ、ショッピングモールの中などにも出店しています。
一部のペットショップでは、病院機能を併設しているところもあり、動物の購入からペット用品の準備、グルーミング
や病気の治療などのケアまで、ワンストップで提供されています。

ただし、インドネシア獣医協会によると、インドネシアには獣医が約２万人ほどいて、ワクチンなどの予防医療や治療
にあたっていますが、実際の必要数は７万人ほどであると試算されています。獣医の仕事はペットのみが対象ではない
とは言え、獣医の数が足りていないことが問題となっています。

また、長期休みのときなどにペットを預けられるペットホテルも一般的です。１日あたりRp.50,000程度から利用できま
すが、エアコンやケアの有無などのグレードにより値段はさまざまで、Rp.250,000／日以上のところもあります。

近年では、ペット用の保険も徐々に普及し始めています。保険会社やプランによって異なりますが、事故による怪我の
治療や入院のほか、飛行機の遅延等でペットを預ける時間が長くなった際のケア代、第三者に対する狂犬病予防等にか
かる費用に対する保障などが用意されています。安いものでは年間でRp.60,000程度から加入できるため、今後利用者は
増えていていくのではないかと予想しています。

 

こういったインドネシアのマーケットを勉強し、実際に進出を図っていくための会員制サービスが立ち上がります。
これは、海外展開に取り組もうとする優良企業・中小企業・投資家の皆様を主な対象としとコミュニティとなります。

なぜ海外ビジネスの展開先としてインドネシアが良いのか？
10年後、20年後、日本はどのように変化をしていくのか、中小企業が事業を永続させていくためには今を正しく見据える
必要があります。コロナ以降、益々変化が加速され、様々な産業の市場構造が変わる中で、インドネシアでは次々とあら
たなビジネスが生まれています。
このグループでは最新の市場動向や海外展開に有益な情報など、先駆者としてインドネシアで事業展開をしている方々の
事例を交えながら分かりやすく説明していきます。海外投資や国際取引などのビジネスに関する中小機構の専門家や、
インドネシアビジネスの最新情報、実務的な知識、手法などについて、自身の実体験や事例を織り交ぜながらお届けします。

【こんな方におすすめ】
・インドネシア市場の開拓に興味がある方
・インドネシアにビジネス進出を検討している方
・インドネシアの事業案件や不動産に投資をしたい方