本メールは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

2006年に会社を創業し、海外をメインとした投資クラブを運営していたころに海外を活用
した資産運用をお伝えするための情報として、108ページにわたる小冊子を発行していま
した。最近、その情報をあらためて目にしたのですが、初版は2010年12月1日となっていま
した。

10年ほど経過し、2020年にその情報を近年版にアレンジしてリライトしたのが、「日本人
のための資産保全術」という小冊子になります。今日はその中から、一部抜粋してお伝え
したいと思います。

それが、こちら。

「日本に足りないのは、プロパティマネジメントという考え方。投資家ではなく、資産家
になるという発想です」

そう、投資家ではなく、資産家です。ようは、Ｂ／Ｓ（バランスシート＝資産）を保有し、
そこからのＰ／Ｌを（プロフィット＝キャッシュフロー）をいかに生み出すか。というこ
とです。

不動産投資ブームの火付け役ともいうべき、ロバートキヨサキさんの著書である「金持ち父
さん・貧乏父さん」シリーズをお読みの方はご理解いただけると思いますが、その中にクワ
ドランドという考え方があります。

ご存じない方はご購入してみてください。お金に関してのパラダイムシフトになると思いま
す。

端的に解説すると、
E（employee)被雇用者はシステムのために働く。
S(self employed)自営業者は本人がシステムとなって働く。
B(business owner)ビジネスオーナーはシステムを作り出したり、管理したりする。
I(investor)インベスターはシステムや資産にお金を投資する。
ということで、最後はＢ・Ｉを目指すと良いですよ、と説いている本ですね。

ここでの問題は、インベスターを大きく勘違いしている方が多いということです。日本国内
で投資行為といわれる、ＦＸや株式のデイトレなどをされている方々は私から見たらＳにな
るわけです。 また、不動産投資における家賃収入を獲得していくものはＢのビジネスオーナ
ーに近い感覚です。

、所得の源泉となる本物の資産を如何にして、そしていくつ手にするかが大きなテーマなん
です。言い換えれば、如何に減らさずに資産を保全しながら増やし、収入を生み出すものを
所有することができるかに焦点が絞られるべきなのです。
労働収入は誰でも手にすることはできます。その働いている時間に別の時間軸で生み出され
るものを所有できるか？そこがポイントになるわけです。

「下りのエスカレーターを全力で駆け上がるよりも、昇りのエスカレーターに自分の資産を
置いておく。あとは到着までどれくらいかかるエスカレーターかを判断する」
これが、私たちが海外を活用するイメージです。

と、ここまでですが、
自身にとっての昇りのエスカレーターがなんであるかを考えていくと非常に面白いかもしれ
ませんね。現在のそのビジネス、属している業界、はたまた日本という国は昇り、下りどち
らのエスカレーターといえますか？？

そんなことが書いてある小冊子は無料でこちらからダウンロードいただいけます。
https://planning-network.co.jp/wp/jack-sasaki_service/
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

今回はスポットになりますが、Philippinesの土地の権利譲渡プランのご案内です。
2年で200％程度（2倍）の出口を目指すことができ、105％での買戻し特約も付くプランです。

以下で記載するような保有用地の売却事業を行っており、すでに仕込み済みの土地の権利を
譲渡で引き受け、売却によって利益を得る内容となります。
案件着地しなかった際に買戻しの特約も付くので、ほぼリスクはない状態になります。
実在し、かつ割安な資産への組み替えになる点も安心かと思います。

その土地が販売に至る背景についても以下に触れてみたいと思います。

Philippinesでは現在、弊社で300ヘクタール、グループで5000ヘクタール超の用地を保有し
ているわけですが、ここ2年ほど保有用地を活用して現地の建設会社やdeveloperとjoin
tventureにて建設・住宅プロジェクトに動いてきています。

現大統領のマルコス氏が掲げる国家的な建設プロジェクトと言われる４PHProgram。
マルコス大統領の肝入りのProjectで650万世帯におよぶ低所得者向けの住宅供給プログラム
となっています。これは今後2028年まで続いていく事業となっています。
https://dhsud.gov.ph/services/4ph-program/
https://www.pna.gov.ph/articles/1206270

４PHProgramを掌る省庁がDHSUD※と言われるところです。
※Department of Human Settlements and Urban Development
４PHProgramの計画承認がDHSUDで資金元がPag-IBIGという関係性になります

４PHProgramで入居する方々は低所得者層であることから、30年以上に渡り賃料をお支払いし
ていくモデルとなっています。建設資金はPag-IBIGが拠出しますが、賃料という設計で回収
を図っていく形です。

一方でこのPag-IBIGというのが、Philippinesでの住宅事業を語るうえで非常に重要な役割を
担っていきます。
https://www.pagibigfund.gov.ph/

実は我々、PhilippinesにおいてPag-ibigとも仕事を進めております。
これまで仕込んできた土地をローカル向けに住宅開発していくところです。各州・県の知事や
市の市長ともお会いしての話や、サンミゲル社、Globe社などの社員向けの住宅供給の話も進
めています。

Pag-IBIGについてをご紹介したいと思います。

【Wiki】
https://en.wikipedia.org/wiki/Pag-IBIG_Fund
【公式HP】
https://www.pagibigfund.gov.ph/

Pag-IBIGは、以下のタガログ語の頭文字を取っての造語です。
Pag tutulungan sa Kinabukasan, I kaw, B angko, I ndustriya at G obyerno
英語直訳で
Working Together in the Future, You, Banks, Industry and Government
このようになります。

管理省庁がDHSUD※となり、４PHProgramを掌る省庁の系列機関となっています。
※Department of Human Settlements and Urban Development

フィリピンの持家促進相互基金（Home Development Mutual Fund、HDMF）の別名でもあり、住
宅ローン基金として知られています。Pag-IBIG Fund（パギビックファンド）は、フィリピンの
政府が所有・管理する法人「Home Development Mutual Fund（HDMF）」の通称で、フィリピン
人のための住宅ローンの提供や貯蓄プログラムの運営などを行っています。

フィリピンにおいて事業を行う会社は、社会保障制度（SSS）、健康保険公社（PhilHealth or
PHIC）、持家促進相互基金（Pag-ibig or HDMF）の3つの政府機関に登録し、また、従業員情報
を提出する必要があります。
日本と同様に、会社は従業員の給与に基づいて各医療保険料を毎月計算、給与より天引きし、
各政府機関に納付します。
また、Pag-IBIGでは、住宅ローンや災害時のローンを組むことが可能です。ちなみに雇用者と
従業員は毎月同額の負担をしており、負担額は、2024年1月22日時点でPHP100～PHP200です。
標準月額の上限がPHP10,000のため、大半がPHP100～PHP200になります。

上記のPag-IBIGが、資金元になり、施工代金を支払う形になります。
そして、購入者がそれぞれにローンの支払いをしていく流れです。

条件としては1部屋27㎡以上で、全体の予算としてはそれぞれのレイヤーでは以下の金額が上限
となります。この中で利益設定もしていく形です。

Low housing – 1,620,000 pesos
Middle housing – 3,000,000 pesos
Luxury housing – 6,000,000 pesos

ある意味では入居者をあらかじめ確保しておき、そこについて予算化された建設事業を行って
いくという事業モデルとなっています。
ここでの課題は、この事業を建設業者やdeveloperが行う際には事前に土地を用意して、設計図
面などに具体的に落とし込んだプロジェクトでないと、予算承認がされないということです。

ここで我々の出番です。
土地を武器に各建設事業者やdeveloperと提携を行い、我々の土地を購入することなく、事業化
をすすめることが可能になります。回収については、Pag-IBIGなどからの入金方法に合わせて
土地分を案分計上していくことになります。

今回はもちろん個人参加が可能ですが、事業として大きく展開したいという企業さんのほうでも
Philippinesでの開発・建設事業が可能となる提携方法もありますので、このプロジェクトにご
興味のある方はお気軽にお問合せください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」

11月16日のFIFAワールドカップアジア最終予選の日本対インドネシアは4：0で日本が勝利した
わけですが、今回はインドネシアのサッカー事情についてみていきたいと思います。
ちなみに、インドネシアのサッカー競技人口は、推定値で約709万人とされています。世界では
7番目に多いサッカー人口を有する国・地域となっています。

アメリカの調査会社ニールセンの「ニールセンワールドフットボール2022」レポートによると、
インドネシアはアジア諸国の中でサッカーに関心がある割合がベトナム、アラブ首長国連邦に
続き3番目に多いことがわかっています。
また、FIFAワールドカップ26のアジア予選においてインドネシア代表チームがアジア最大の観
客動員数を記録しています。
上記より、インドネシアの人々はサッカーへの関心が高いことがわかります。

インドネシアには、多くの熱心なサポーターを抱えるサッカークラブがあります。
以下はその代表的なクラブチームです。

Persija（ペルシジャ・ジャカルタ）
（ロゴ参照：https://persija.id/）
インドネシアの首都ジャカルタに拠点を置く、一部リーグのクラブチームです。
Instagramのフォロワー数は406万人（2024年10月時点）です。
試合時には毎回スタジアムが満員になるほどの人気を誇ります。

AremaFC（アレマ・クロノスFC）
（ロゴ参照：https://aremafc.com/）
東ジャワ州マランに拠点を置く、一部リーグのクラブチームです。
Instagramのフォロワー数は181万人（2024年10月時点）です。
2006年のコパ・インドネシア大会で最優秀サポーター賞を受賞しており、熱狂的なファンが多い
ことで知られています。

Persebaya（ペルセバヤ・スラバヤ）
（ロゴ参照：https://www.persebaya.id/）
東ジャワ州のスラバヤに拠点を置く、一部リーグのクラブチームです。
Instagramのフォロワー数は262万人（2024年10月時点）です。
現在リーガ1で1位のチームです。

Persib（ペルシブ・バンドン）
（ロゴ参照：https://persib.co.id/）
インドネシアの西ジャワ州のバンドンに拠点を置く、一部リーグのクラブチームです。
Instagramのフォロワー数は791万人（2024年10月時点）。非常に多くのフォロワーを抱え、現在
リーガ1で4位です。

ちなみにBaliにもプロクラブがあります。
Bali United Football Club（バリ・ユナイテッド・フットボールクラブ）
バリ島のギャニャールに本拠を置くプロサッカークラブです。インドネシア並びに東南アジアで
最初のプロサッカークラブであり、広州恒大に次いでアジアで2番目となる株式上場を果たした
サッカークラブ（2019年6月17日にインドネシア証券取引所に上場）としても知られている
クラブの運営会社はPT. Bali Bintang Sejahtera Tbk,です。

インドネシア代表チームは、1938年に「オランダ領東インド代表」としてFIFAワールドカップ
に出場しました。インドネシアは、アジアで初めてワールドカップ本大会に出場した国でもあ
ります。
それ以降は本大会に出場していませんが、過去14回アジア予選に参加しています。特に2014年
にはアジア予選の3回戦進出が1938年以来の好成績です。また、国内リーグ戦への政府の介入に
より、一時的に資格停止処分を受けた時期もありました。

冒頭でもお伝えしたように2026年に開催される、FIFAワールドカップ26のアジア最終予選が9月
から開催されています。最終予選は、2023年10月から開催された1次予選、2次予選を勝ち進ん
だ18カ国が３つのグループに分かれて行われます。

2025年６月にかけて総当たりでリーグ戦が行われ、各組上位２チームがFIFAワールドカップ26へ
の出場権を得ます。インドネシアも日本も最終予選に残っており、両国はグループCで対戦しま
す。果たして両国はワールドカップ出場権を手にすることができるのか、注目が集まりますね！