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本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。
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■Paradigm Shift -新しい価値観- 前号に続き、「アフターコロナだからこそできる新しい資産運用」の後編をお送りしたいと思います。 ピンチはチャンスの名の通り、このコロナに限らず、大きな事件やイベントがあったときは、市場が大きく動く時です。とお伝えしました。 そんな中、インドネシアのバリ島では、VILLAと呼ばれる別荘をツーリスト向けにバケーションレンタルなどを行う不動産投資が王道として存在しています。 元来、バリ島での不動産投資の面白い点は、 一般的には、外国人の個人名では原則として借地物件(Leasehold)しか売買できず、外国人が所有権物(Freehold)を売買するにはインドネシア法人(PMAなど)を立ち上げる必要があり、設立にはコストと時間がかかります。 そんな中、Leaseholdは所有権よりも金額が格段に安く買えますが、いずれ地主に土地建物の賃借権を返す前提なのでキャピタルゲインは限られます。 これらの背景から「借地Villaを個人名義で買い、旅行者向け貸出で回し、借地期限をある程度残した状態で外国人に売る」モデルの投資が外国人投資家には非常に人気です。 その背景にはバリ島の特殊事情がもたらす、 1)外国人による借地Villaの売買マーケットが確立している。 2)賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8~15%は得られる計算になる。 バリ島の借地Villaの場合、賃貸利回りが8~15%で回す目算が立ち、10年回せば投下資本を回収できる可能性があるのと、土地所有者の多くが個人(バリ人地主)なので、彼らがお金に困ったタイミングで借地料交渉の可能性もあるため、ジャカルタに比べて借地Villa投資に向いた環境と言えます。 何よりも、バリ島は素晴らしく心地よい場所ですから、別荘として自己使用する楽しみがあります。 そんなバリ島でのコロナの影響はというと、観光客が来島できなくなり、物件が回らなくなっているため、オーナーによっては、物件を投げ売りするケースも散見されます。具体的には物件価格が2割ほど下がっている場合もあります。 コロナ後の売り出し物件事例 ＜エリア：チャングーBerawa＞ サーフィンのポイントがあるブラワビーチまで500m、カップルゲストに最適な１BR×2棟の構造。ビーチクラブ、レストラン、カフェが多く、短期滞在のツーリストに便利なロケーション。 月間経費はざっくりと清掃スタッフはRp.1,200,000（1万円）、電気代Rp.800,000（6千5百円）、Wi-Fi Rp.600,000（4千8百円）、というVILLAです。 しかし、物件紹介の日から1週間後に早速手付を入れておさえようとオーナーに交渉したところ、欧米人が現金即金にて購入するとなり、そちらに流れてしまいました。
【物件概要】 【収支実績】（2019年） 現在はコロナの影響で宿泊客がインドネシア国内の方だけになり、低稼働率に甘んじていますが、コロナが落ち着いて国際観光が復活してきて、2019年並みの稼働に戻れば、16％前後の純収益が期待できる物件です。 利は仕入れに有りと言われるように、このようにコロナを味方につけてタイミングよく物件購入などできると、非常に条件よく運用ができるものも存在するわけです。 ※バリの不動産事情をお知りになりたい方は、 【バリ島不動産投資のポイント・前編】の動画内容 【バリ島不動産投資のポイント・後編】の動画内容 |
■「Unique Asset Management -独自の資産形成-」今回は、ポートフォリオの安定化と、世界の富裕層が実践している『ランドバンキング』 についてお話ししていきます。 『ランドバンキング』とは、近い将来（3年から8年）の間に値上がりが確実視される土地に、更地の段階で投資をする方法です。 比較的、古くからある資産運用手法で、似たようなビジネスとして世界的に財を成した人物では、ロックフェラー、ウォルト・ディズニー、ドナルド・トランプ、ハワード・ヒューズなどがあげられます。 不動産投資で有名なものとして、REIT（リート：不動産投資信託）がありますが、こちらは投資信託の色合いが濃く、金融商品に近いものです。また、物件を所有し、賃料などから収益を得るインカムゲインもありますが、こちらもランドバンキングとは、全く異なる収益モデルとなります。 なおランドバンキングには大きく分けて、ひとつの土地を複数者で購入するファンドタイプと、すべてを自分の名義で取得する不動産タイプがあります。
それでは、どのようにランドバンキング（ファンドタイプ）で収益を作っていくのか、簡単な流れとポイントなどをお伝えしていきます。こちらのプランなどは比較的安価に参加可能なものが多いです。 【1.土地取得】 ・土地が平らであり、すぐに開発が可能であるか？ 【2.投資組合の組成（シンジケーション）】 ・不動産をユニット（不可分持分権）に分割し、投資単位を小口化して魅力的な投資機会が提供される 【３.開発計画】 ・コミュニティ計画を最優先として、環境インフラ整備などの要因を基本に、『開発計画草案』を作成 【４.土地売却から完了まで】 ・「開発計画」への承認と土地使途の再指定により、対象地を現地の開発業者などに売却する ここまででランドバンキングの流れがわかったところで、次回はリスクとメリットをご説明していきます。
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■「Zoom In -BALI or Philippinesのリアルな生情報-」メルマガ27号で紹介しました、フィリピンのコロナ感染状況ですが、9月時点で収束どころか横ばい状態でしたが、10月に入ってから徐々に感染者現象方向に転じました。 現在、フィリピンへの入国については、長期ビザ取得者、ビジネス関係者に限り入国の許可がでています。 このような状況ですので、フィリピン航空もコロナ禍による財務悪化により、政府の支援を受けながら裁判所に債権者保護を申請する計画があるというニュースが出ています。
現在フィリピンにおいては、ロックダウンのレベルを4段階に分けてエリアごとに指定されています。 ECQ（Enhanced Community Quarantine） MECQ（Modified Enhanced Community Quarantine） GCQ（General Community Quarantine） MGCQ（Modified General Community Quarantine）
（交通規制） MGCQ では公共交通を通常運行（乗員間の間隔を 1m 以上確保）、私用交通は自由。
※ジェトロ・マニラ研究所発表 現時点では、マニラ首都圏はGCQ対象地域となっており、レジャーの一切は規制されておりできない状況で、レストランなども全席の3割までの稼働率で利用可能という規制がなされています。
さらに全地域で外出時はマスク着用、公共交通機関利用時にはフェイスシールド着用が義務付けられています。 現在の入国規制は一時的なものではありますが、完全に解除される日程はいまだ目途が立っておりません。 |
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