本メルマガは、週1回程度を目安に以下の3つのパートから情報をお送りさせていただく内容となっております。

  • 「Paradigm Shift　-新しい価値観-」
  • 「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」
  • 「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」
 

■Paradigm Shift　-新しい価値観-

同郷の富山ご出身で、投資信託「ひふみ」シリーズ最高投資責任者であり、レオス・キャピ
タルワークスのファウンダーでもある藤野英人さん。
主として、日本国内の企業に投資を行うアクティブファンドということで、日頃の記事など
をウォッチ＆フォローさせて頂いてます。

そんな中、非常に共感し、面白かった記事をご案内したいと思います。

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「ほぼみんな負けるようにできている」

1990年にこの仕事についたときにはバブルのピークだった。なのでそのときに会った経営者
のほぼ全部はインフレ経済の申し子だった。
どんどん借り入れして不動産や株を買い、どんどん値上げした人が成功した。30年以上そう
いう中で成功した人たちなので、1990年以降もそうなると思うのは無理もない。

その当時、時代の寵児だった人は全部そうだった。1990年から現金重視、値下げおよびデフ
レ社会に対応しようと思う人はいなかった。
私は1990年からこの世界に入り、投資調査の仕事をして得意絶頂なこのような人たちを尊敬
と羨望の眼差してみていた。銀行もそういう人にどんどんお金を貸した。だって過去30年そ
れで成功していたんだよ。貸すよね。貸さない上司がいたら左遷されるだけだ。

で、どうなったか。
三重野総裁という人が出てきて、それから貧乏神のような財界人、政治家、日銀マンが出て
きて、民衆喝采のものとにバブル退治を行った。それはある程度必要だったがやりすぎて、
1990年までの成功者は死んだか、自滅していった。おそらく松下幸之助さんも本田宗一郎さん
も1990年以上まで長生きしていたら、全滅していたと思う。時代が変わったんだ。
長い長い30年続くデフレ経済が始まったのだ。

銀行は不良債権の山になり、不動産業は塗炭の苦しみを味わい、ダイエーや住専などは破綻
していった。
でも、インフレ経済で成功した人は30年も続いたら、それは「無限」だと判断するだろう。
30歳で起業したらもう60歳だ。ごく一部の天才以外は勝ちパターンを続けるだろう。
起業で成功する人はごく一握り。でもそこで成功した人も30年に一度やってくるゲームチェ
ンジには無力だ。無力ということはないが、30年以上やってきた勝ちパターンを捨てられる
人はよほどアレな人か天才だろう。なので、30年に１回位、一度成功者がふるいにかけられ
るときがやってくる。なかなか成功者で有り続けるのは難しい。

私はそのような自信満々な成功者が落ちぶれていくのを見て、そして新しい時代の寵児が生
まれてくるのを見てきた。
そのあと成功した人はデフレの波に乗った経営者かITの波に乗った人だ。サイゼリアやニト
リ、ドン・キホーテ、ユニクロ、家電量販店などはみなそうだろう。

サイゼリアの正垣会長は値段は絶対に上げないとこの間の記者会見で言っていた。
ニトリもそうだね。今度どうなるだろうか。
この30年間成功した経営者はオーナー経営者であれ、サラリーマン経営者であれデフレ下の
成功者だ。販売価格を下げて、給料を据え置きにし、コスパのよいものを作ったものが勝っ
たし、消費者もそのような行動をしてきた。

今後どうなるのだろうか。
1990年のときと真逆のゲームが始まったような気がする。コスパ中心主義やデフレ経済は30
年続いてきたのでこれからも永遠に続くと多くの人は思っている。
経営者も社員もそう思ってる。メディアの人も思ってる。デフレは正義だ。そして本当にそ
れはそうかもしれない。
でも、あと10年も立つとデフレ的な行動をしてきた経営者や消費者は大変なことになるかも
しれない。そういう想像をしてもいいような気がする。どちらかというとデフレ経済が復活
するよりはインフレ経済の兆しが少しずつ増えているような気がする。
三重野総裁が前の勝ち組の悪魔だったように黒田総裁もその文脈では悪魔かもしれない。
真逆の総裁だ。

岸田総理だけデフレの王様っぽいけど・・・・まあ、なんというかデフレ時代の勝ち組の典
型の雰囲気だ。行動や考え方なども。次の時代に勝つのはたぶん真逆の雰囲気のやつだ。
デフレの勝ち組企業は今後没落するかもしれない。次の勝ち組は違う生き物になる可能性が
あると思っている。それに乗れた人がこれからの30年間の勝者になる「かも」しれない。
少なくともそのような思考実験を始めておくべきだ。

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文中にでてくるゲームチェンジ、これは潮目ともいえます。
日本でのビジネスでは、そろそろここを意識したほうがいいと思っていたところにこの記事
だったので、まさに！と共感したわけです。

日本はデフレの波に乗ったところが勝ってきた。ただ、世界を見るとデフレどころか先進国
といえどもインフレになっている地域もあるわけで、そんなことからも日本は特異なマーケ
ットと言えるかもしれない。

ちなみに私が仕事の地として選んでいるIndonesiaやPhilippinesは、土地が年々上がり続け
ており、まだまだ右肩上がり経済の中で勝負ができる。そういう意味では戦いやすい。
やはり難しいのはこれからの日本での戦い方＝ビジネスだろう。

日本での次の波はどんなものか？
ホントにここを想定しながらビジネスを組んでいかないと、さらなるレッドオーシャンに飲
み込まれる可能性が大きい。自分の中には想定しているものがあるので、これに乗れると向
こう10年以上は非常に面白い展開が待っているはずです。
 

■「Unique Asset Management　-独自の資産形成-」

上記のPasay市長との会食でも話題となった４PH Program。
これは現大統領のマルコス氏が掲げる国家的な建設プロジェクトとなっています。

４PHProgramとは、マルコス大統領の肝入りのProjectで650万世帯におよぶ低所得者向けの住宅供
給プログラムとなっています。これは今後2028年まで続いていく事業となっています。
https://dhsud.gov.ph/services/4ph-program/
https://www.pna.gov.ph/articles/1206270

これまでにも何度かメルマガでもご紹介してきましたが、実はPhilippinesのOrion Bataanという
エリアにおいて全体約90億Peso（230億円）強の4期にわけての工事のうち、第１工期の23億Peso
（約58億円）規模の政府系Projectの高層residence3棟を受注しています。すでにGroundbreaking
(起工式的なもの）をManila湾の対岸にあるOrion Bataanの地で12月22日に執り行っています。

◆オリオンバタアンでのProject　第１工期（3棟）
場所：https://maps.app.goo.gl/U1yvC3DEEgMzsfvh7

Philippines滞在中に各所にて、この事業の商談を行っていますが、どの行政区も思ったように進
んでいない状況にあることがわかりました。これには大きく2つの要因があり、1つは事業承認ま
での全体processを正確に把握していないこと。そしてもう一つは、持ち出し資金が大きく負担可
能な企業が少ない。ということが挙げられます。

前者は、日本人の私が全体の流れをプレゼンすると、ものの見事にそのプレゼン資料を是非欲しい
と言われます。この時点でコンサルティング営業ができているとも感じています。
市長はじめ官僚や行政の方は、自分の担当セクションの業務だけは理解しているもの、前後の
processの理解がなく、全体把握できている人がいないことが明確になってきました。間違いなく
実際に今回受注までに至っている我々のジョイントパートナーが一番理解しており、他からの依頼
がどんどん舞い込んでくる理由も納得です。恐らく日本人でこの４PHProgramを最も理解している
のは私だと思います。

そして、後者はこのProgramの工事資金の支払いルールそのものです。
高層物件と低層物件で、そのルールは若干異なりますが、低層物件はそのエリアの全体の住居建築
が完了し、検査を受けてから全額支払いされる流れとなっています。実は、以前は先に資金が支払
われ、土地買収資金や、建設資金など、一部前金や、進捗にあわせてなどもありましたが、この資
金を受け取るだけ受け取って飛んでしまう業者や、工事が一向に進まない業者が多発し、建設後
100％のルールになりました。
また、高層物件も売上はprogress FEEとなっており、工事進捗に合わせて担当機関から売上入金が
なさいくわけですが、pre-construction期間というものが存在し、最終書類承認のための費用負担
が課されます。この期間を経て、全体予算の15％程度が支払われ、同時にletter of guarantyと言
われる政府保証が発行されます。この保証があることで、銀行をはじめとする金融機関が融資を行
うエビデンスとなる流れになります。
実際にPhilippinesの第2番手の銀行のLANDBANKと折衝しておりますが、このletter of guarantyが
あれば融資実行の承認が出ていきます。

実は、今回のOrion BataanでのProjectは、高層物件としては、政府系初のProjectということもあ
り、年末の起工式のceremonyの様子はPhilippines全土でニュースとしても取り上げられ、大統領
はじめ知事や担当省庁の長官、政府関係者の期待値もかなり上がっています。

今回を皮切りに21階＆17階クラスのものを13棟、その後も60棟以上の物件が各行政との話から上
がっています。4PHProgramでは2028年までに650万世帯に向けて住宅を供給するため、建造物のク
オリティもさることながら、工期スピード、革新的な技術的も求められており、我々日本サイドに
かなりの期待を寄せていることが明確になっています。
さらに弊社のstrong pointとなっているのはコンテナ型のスマートハウスのproductです。これが
あることで工期を1/3にすることができるため、多くのプロジェクトを同時並行で対応できるわけ
です。

2016年から土地開発のための仕込みをおこなってきたわけですが、人口ボーナス・所得水準的にも
日本の40年前ほどの環境化で、Philippinesでの不動産の大きな動きとしては、間違いなく団地の
ような開発がされるとずっと言ってきました。それに伴い、これまで仕込んだ土地への団地的な展
開ということで、所有管理している土地を武器に動いてきました。

第２工期以降はcontainerを活用しての物件供給も行うことで、工期の短縮化を図ることも可能と
なります。プロジェクトの収益性を高めつつ、回収スピードも早めるものとなります。
そして、お気付きの方も多いと思いますが、今回のPhilippinesでのProjectでは、当初20～30％
程度の建設資金が必要になります。これは、あとから回収可能な資金となります。

そこで・・・
今回の当初の建設資金には弊社がこれまでPhilippinesで回してきたレンディングやマイクロファ
イナンスの資金を充てていこうと思っています。そこで、皆さんにはその空いた枠をご提供させて
頂こうと考えました。

現在の運用中のものは、本来でもMAX１２％の提供でしたが、今回３月中での契約については年間
１５％の利息とさせて頂きます。仮に500万円であれば、単純に75万円の利息となります。

期間としては、2年間の預かり期間。
金額は300万円からご参画可能です。

このレンディングの概要に関してはこちらをご覧ください。
https://wwcam.co.jp/lp/
※サイトの内容では社員権ですが、日本またはPhilippinesの会社との直接契約になります。

特にPhilippinesに興味がある、進出したいという方には良いタイミングだと思います。
今回のProjectを通じて、Philippinesでの建設事業の商習慣や、ビジネスprocessなどを理解して
頂きつつ、市場開拓を頂ける流れを作っていただけるはずです。

我々のstrong pointは、
１、自社で所有している開発可能な土地
２、他社が追随出来ないプロジェクトノウハウ
３、月産１０万台製造可能で、工期短縮できるコンテナハウス
４、Philippinesにおける市長および知事とのネットワーク
これに尽きます。

そして、上記で記載したように先行での資金ニーズを解決する事で、マーケットを一気に取得する
流れとなります。これは、日本勢全体に取って非常にチャンスでもあると思います。
ピンときた方はお気軽にご連絡ください。
 

■「Zoom In　-BALI or Philippinesのリアルな生情報-」


フィリピン不動産購入時の住宅ローンについて

フィリピンの不動産投資をする際に、資金調達に必要不可欠な住宅ローン。

今回はその住宅ローンに焦点を当てて解説していきます。

フィリピンの不動産投資を考えていらっしゃる方の疑問点として、そもそも海外の物件購入にローンが組めるのか？あるとしたらどのような種類のローンが組めるのか？審査は通りやすいのか？気になるところですよね。

住宅ローンに関しては、フィリピンで借りるパターンと日本で借りるパターンの二通りあります。

ここではフィリピン不動産購入時の住宅ローンについてフィリピンで借りる場合と日本で借りる場合でそれぞれの特
徴やメリット、デメリットについてお話ししていきたいと思います。

フィリピンの住宅ローンを使用の場合

フィリピンの住宅ローンは日本のように満額融資はできません。
フィリピンで住宅ローンを使用する場合は物件金額のおよそ60%?70%がローンの限度額になりますので、ご注意くださ。

不動産購入を考えている場合、物件金額の30%?40%分は予め自力でまとまった資金を用意しておくようにしましょう。
フィリピンで借りることができるローンにはインハウスローンとバンクローンの２種類があります。
ここからはこの２種類のローンについての特徴やメリットデメリットをお伝えします。

インハウスローン

フィリピンのディベロッパー（不動産開発業者）が用意しているローンで融資期間10年間で金利12％ほどです。
インハウスローンのメリットとしては、外国人でも審査が比較的通りやすいところです。
デメリットは金利が高いところです。
他のローンに比べて金利が高いので、ご自身で収支のバランスが取れているか確認してから借入するようにしましょ
う。

バンクローン

フィリピン現地の銀行からローンを借りる方法です。
フィリピンの銀行のローンは融資期間10年間で金利7％くらいです。
メリットはインハウスローンに比べて金利が比較的安いところです。
デメリットとしては金利が安い分、審査通過が厳しい点です。

日本のローンを使用する場合

オリックス銀行
日本では、フィリピンの不動産投資に対してオリックス銀行の住宅ローンを使用することができます。
借り入れするにはいくつか条件がありますのでご紹介するとともに、オリックス銀行を利用する際のメリットやデメリットについても詳しくご紹介したいと思います。

借入条件
融資限度額は1,000万以上2億円以下
（返済期間は1年以上35年以内です。）

金利は変動金利利用であれば??3.675%
3年固定金利特約付きの場合3.3%
5年固定金利特約付きの場合3.5%
（※オリックス銀行ホームページから引用）

高額借り入れが可能で、長期返済も可能で、ご自身に合った返済プランを考えることができるのが特徴です。

メリット
融資された額の使用用途は特に決められていないため、
ローンの審査を通過すれば購入物件自体に対しての評価は特に気にせずにローンを利用することができます。

その理由としては日本国内にある不動産を担保としているためです。
金利がフィリピン のローン金利より圧倒的に低いこともオリックス銀行でローンを利用するメリットです。

デメリット
これだけのメリットがあるなら、
多くの日本人はオリックス銀行でのローン利用を希望すると思います。

しかし、このローンを利用するには厳しい条件があり条件クリアできる方はあまり多くはありません。
オリックス銀行のローンを利用するは本人の属性が良くないと利用ができないという点がデメリットです。
属性の条件は前年度の年収が700万円以上であること、同一勤務先で三年以上継続勤務していることなどが挙げられま
す。
担保にするための国内不動産は、立地場所が首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市に限られます。
また、日本国内である程度の不動産投資の実績があることも申込条件に挙げられています。
条件に見合う人はそう多くはないので大抵の条件に見合わなかった方は結果的に日本の銀行での融資を受けることができなくなり、フィリピンでのローンを利用することとなります。

まとめ

フィリピン不動産購入時に住宅ローンを借りるには借りる日本とフィリピンどちらの国で借りるのか、
企業から借りるのか銀行から借りるのかなど選択肢がいくつかありますので、
しっかりとご自身に見合った条件のローンを利用することをお勧めします。

それぞれメリットもデメリットも併せ持つため、
いざローンを借りたらこんなはずではなかったということにもなりかねません。
審査が通りやすいからといって安易に決定するのではなく、
それぞれの特徴をしっかりと見極めてからどの企業のローンを利用するのか選択するようにしましょう。
長期にわたって支払うローンは、総額にすると借りる企業でかなり額に差が出てくることを頭に入れておいてください。
フィリピン不動産購入後の住宅ローンについての知識が少しでも深まり、参考になれば幸いです。

了