■Paradigm Shift -新しい価値観-
前号に続き、「アフターコロナだからこそできる新しい資産運用」の後編をお送りしたいと思います。
ピンチはチャンスの名の通り、このコロナに限らず、大きな事件やイベントがあったときは、市場が大きく動く時です。とお伝えしました。
利益を出しやすい条件として、アービトラージ(歪み)がある環境やタイミングは非常にチャンスといえます。
そんな中、インドネシアのバリ島では、VILLAと呼ばれる別荘をツーリスト向けにバケーションレンタルなどを行う不動産投資が王道として存在しています。
元来、バリ島での不動産投資の面白い点は、
所有権物件(Freehold)でのキャピタルゲインが期待でき、
借地物件(Leasehold)でのインカムゲインが期待できるところです。
一般的には、外国人の個人名では原則として借地物件(Leasehold)しか売買できず、外国人が所有権物(Freehold)を売買するにはインドネシア法人(PMAなど)を立ち上げる必要があり、設立にはコストと時間がかかります。
しかしながら、所有権の代替方法も有り、永久使用権的に保有・売却することも可能です。
そんな中、Leaseholdは所有権よりも金額が格段に安く買えますが、いずれ地主に土地建物の賃借権を返す前提なのでキャピタルゲインは限られます。
これらの背景から「借地Villaを個人名義で買い、旅行者向け貸出で回し、借地期限をある程度残した状態で外国人に売る」モデルの投資が外国人投資家には非常に人気です。
その背景にはバリ島の特殊事情がもたらす、
1)外国人による借地Villaの売買マーケットが確立している。
2)賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8~15%は得られる計算になる。
※米ドル、日本円建ての家賃収納も可能。
バリ島の借地Villaの場合、賃貸利回りが8~15%で回す目算が立ち、10年回せば投下資本を回収できる可能性があるのと、土地所有者の多くが個人(バリ人地主)なので、彼らがお金に困ったタイミングで借地料交渉の可能性もあるため、ジャカルタに比べて借地Villa投資に向いた環境と言えます。
何よりも、バリ島は素晴らしく心地よい場所ですから、別荘として自己使用する楽しみがあります。
また、ランドバンキン型で所有権物件(Freehold)として保有する方法もありますので、資産運用のスタンスによって使い分けることも可能です。
そんなバリ島でのコロナの影響はというと、観光客が来島できなくなり、物件が回らなくなっているため、オーナーによっては、物件を投げ売りするケースも散見されます。具体的には物件価格が2割ほど下がっている場合もあります。
コロナ後の売り出し物件事例
<エリア:チャングーBerawa>
価格 : USD 160.000(約1.760万円)
土地 : 100 ㎡
建物 : 75 ㎡
間取 : 1ベッドルーム×2棟
権利 : リースホールド(2042年4月まで)
サーフィンのポイントがあるブラワビーチまで500m、カップルゲストに最適な1BR×2棟の構造。ビーチクラブ、レストラン、カフェが多く、短期滞在のツーリストに便利なロケーション。
2020年3月頃まで平均稼働率は80%を以上を維持していた収益性重視の物件、土地1棟の広さ100平米なので全体で200平米です。
簡易的な収益レポートによると、
2019年4月よりレンタル開始、4~5月は月貸しRp.18Juta(約15万円)、
6月以降~2020年3月まではデイリーレンタル(ひとRp.1.3~1.5Juta/1.1~1.3万円)で貸し出し、ツーリスト利用の稼働率は月間平均90%ぐらいなので、観光閉鎖となる3月までかなり良いパフォーマンスでした。
月間経費はざっくりと清掃スタッフはRp.1,200,000(1万円)、電気代Rp.800,000(6千5百円)、Wi-Fi Rp.600,000(4千8百円)、というVILLAです。
オーナーは物件を早く売ってしまいたいそうで、当初よりも20%近く価格を下げての提示でした。もちろん、諸々試算したところ、コロナが収まり、観光が戻ってきたとすると、NETで20%程度の収益までは見込めた物件でした。
しかし、物件紹介の日から1週間後に早速手付を入れておさえようとオーナーに交渉したところ、欧米人が現金即金にて購入するとなり、そちらに流れてしまいました。
【物件概要】
所在地 Kerobokan, Bali, Indonesia
土地 1440㎡
建物 565㎡
築年 2013年
間取り 10室の寝室つき宿泊施設
客室タイプ スタンダードタイプ6室、デラックスルーム2室、ヴィラタイプ
権利 16年リースホールド(2036年12月まで、更新交渉可)
価格 ?315,000 (約3955万円)
付帯施設 レストラン、パブリックルーム、
スパルーム、オフィス、受付、
パーキング、ランドリールーム、
ストレージ、駐車場
【収支実績】(2019年)
年間売上 1,650,000,000 IDR (1168万円)
年間経費 775,000,000 IDR (549万円)
純利益 875,000,000 IDR (619万円)
現在はコロナの影響で宿泊客がインドネシア国内の方だけになり、低稼働率に甘んじていますが、コロナが落ち着いて国際観光が復活してきて、2019年並みの稼働に戻れば、16%前後の純収益が期待できる物件です。
稼働が戻るまでの「我慢」の期間を見込む必要がありますが、経費を切り詰めて、1年あたり400万円以下におさえることは可能です。
利は仕入れに有りと言われるように、このようにコロナを味方につけてタイミングよく物件購入などできると、非常に条件よく運用ができるものも存在するわけです。
※バリの不動産事情をお知りになりたい方は、
前編(22分)、後編(25分)にわけた動画がありますので、そちらをご覧ください。
少し画像の乱れがありますがご承知おきください。
【バリ島不動産投資のポイント・前編】の動画内容
00:40-01:30 インドネシアの基本情報
01:31-03:24 バリ島について
03:25-07:08 バリの不動産のポイント
07:10-09:40 楽園BALI-styleの事業紹介
09:41-12:20 スタッフ紹介
12:21-18:34 宿泊タイプ別の特徴(ヴィラ・アパート・ホテル)
18:35-20:35 バリ島のヴィラ(別荘)をマンスリーレンタルした場合
20:36-22:13 レンタルできるヴィラの事例
前編:https://youtu.be/_-0o83UJz2o
【バリ島不動産投資のポイント・後編】の動画内容
00:00-06:20 バリ島でのVILLA投資の面白さ
06:21-08:08 エリア紹介
08:10-20:52 これまでにご紹介して来た物件情報
20:53-24:49 バリ島の不動産情報を得る方法
後編:https://youtu.be/4AGyPorH32Q
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